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交房款时卖方反悔,一方没签名卖房合同是否有效?

此文章帮助了509人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

交房款时卖方反悔

2002年12月8日,原、被告双方协商后,由被告出具一份买房合约给原告,其主要内容是:被告自有房屋一幢,以人民币283000元的价格出卖给原告,定金人民币10000元,在12月15日前房款两清,违约方按房价的20%支付违约金给对方。原告当即交付给被告定金人民币10000元。在原告要交纳房款给被告时被告反悔,不同意将该房屋出卖给原告。原告主张该买卖合同是合法有效的,被告应按合同约定履行义务,要求被告双倍返还定金,并支付违约金的责任。被告辩解该房屋的价格远远超过人民币283000元,被告虽然在买房合约上签名的,但原告未签名,该合约只是收取定金的凭据,而不是房屋买卖的书面合同,且双方没有到房产部门办理过户登记手续,是无效的合同,我只同意返还定金人民币10000元。

一方没签名卖房合同是否有效

本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事项,在国家职能部门登记备案,使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理,确认不动产诉讼归属重要的根据。

我国相关法律虽然没有明确将不动产物权转移合同的债权行为与实施登记的物权行为区分开来,但依据有关民事法律,可以得出下三点结论:1、不动产物权转移合同是一种民事法律行为,只要符合一般法律行为成立要件,就应当认定其为有效合同,并受法律保护。2、合法有效的双务合同对双方当事人均约束力,当事人在享有其债权的同时,也应当履行自己相应的义务。如果不动产转移合同符合民法规定的有效要件,受让人须履行支付价款的义务,出让人必须履行交付房屋、土地等不动产并协助受让人到不动产登记机关办理不动产过户手续的义务。⑶我国实行不动产登记制度,依照现行法律规定,不动产物权的转移需双方订立书面合同。但是当事人即使按照不动产物权转移合同,已经交付了不动产,且该不动产已经处于债权人实际控制之中,也不能发生不动产物权的转移效力。权利人要真正取得合法有效的不动产物权,还必须双方共同办理不动产物权的转移登记手续。

由此可见,即使按照我国现行法律规定,不动登记也只是不动产物权转移的生效要件,而不是不动产物权合同的生效要件。因此,未办理过户登记对不动产物权转移合同的生效不发生影响。本案中原告没有要求被告交付该讼争房屋,只有要求被告承担违约责任,被告在合约后反悔,拒绝出卖该房屋,构成违约,因此原告的请求是合理的,应予以支持。

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