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二手房买卖费用有哪些,二手房交易税的种类有哪些

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、二手房买卖费用有哪些

(一)法律风险把关费

由于买卖双方一般都不是二手房交易的行家,而二手房交易过程又风险重重,所以在二手房交易过程中,交易双方为了慎重起见、不留后患,都会选择委托专业二手房律师进行法律风险把关,以确保交易的安全。此费用一般按照房屋交易价格1%收取,但不少于¥5000.00。

(二)按揭费用

涉及按揭或转按揭时,需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。

按揭贷款所需费用主要包括:

1、房屋查案费:每证90元,由房管局收取;

2、房屋评估费:评估价×0.5%,由评估公司收取。如果不需要出评估报告,则只收取300元的初评费;

3、中介公司按揭服务费:标准是贷款金额×(1%~1.2%),但不少于¥2500.00

4、贷款保险费:贷款额×1.2×0.1%×贷款年限,保险公司收取,二手房按揭贷款的最高年限是20年;

5、贷款合同公证费:每宗300元;

6、转按揭合同协议公证费:每宗300元;

7、交易委托公证费:每宗200元;

8、银行公积金代办费:每宗500元,由相应银行收取;

9、他项权利登记费:每证250元(番禺每证500元),由房管局收取;

10、贷款印花税:贷款额×0.005%,由银行收取。

其中,银行公积金代办费大部分银行都不收取,目前广州五大国有银行中只有建行收取。

另外,办理转按揭时,个别银行还将收取转按揭费,每宗500元至1000元不等。

(三)房屋过户办理费:

1、一般中介公司服务收费在¥4000。

2、抵押登记费:¥200。

(四)交易税费

买房人应缴纳税费:

1、房改房(满5年)

契税:评估价的1.5%。注:单位购买或非住宅类,为3%;首次购买且90平米及以下普通住房的,为1%。

印花税:评估价的0.05%

交易管理费:约为建筑面积X3或6元

权属登记费及取证:55元,各区不同

测绘费:每人50元

2、商品房

契税:评估价的1.5%。注:单位购买或非住宅类,为3%;首次购买90平米及以下普通住房的,为1%。

印花税:评估价的0.05%

交易管理费:约为建筑面积X3或6元

权属登记费及取证:约55元,各区不同

测绘费:每人50元

(二)卖房人应缴纳税费:

1、房改房(满5年)

印花税:评估价的0.05%

土地出让金:评估价的1%

交易管理费:约为建筑面积X3或6元

个人所得税(非唯一套):成交价的1.0%,非住房1。5%。

补交公摊面积差价:套内面积×10.98%×评估价×10%

营业税:一般免交。

2、商品房

印花税:评估价的0.05%

交易管理费:约为建筑面积X3或6元

个人所得税(不足5年或非唯一套):成交价的1%或纯利润的20%,非住房为1.5%。

营业税(不足2年):所得收益的5.5%

二、二手房交易税的种类有哪些

根据国家税法有关政策规定,个人转让房地产涉及的有关税费在商品房销售过程中,大致涉及到以下几种税费,包括:契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。

二手房交易税的种类有:

(一)契税政策。

《中华人民共和国契税暂行条例》规定,征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为,税目为国有土地使用权出让,土地使用权转让(包括出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与和交换,税率为3%—5%,纳税人是在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。国家规定对个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。国家在今年房地产业税收政策调整中,从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从今年6月1日起,个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。 据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。

(二)印花税

印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例规定,个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。对房屋买卖双方要缴纳印花税,印花税要贴在房屋买卖契约正本上。

(三)营业税

国家营业税暂行条例规定,单位和个人销售不动产,按成交价格征收5%的营业税。1999年,为了配合国家住房制度改革,切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,国家出台优惠政策规定,对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最近,为促进房地产市场健康发展,遏制投机炒作行为,国家对个人转让房地产营业税政策做出调整,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

(四)城市维护建设税

缴纳增值税、营业税的单位和个人,是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据,分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的,税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的,税率为1%。

(五)教育费附加

这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,依营业税额为计费依据,税率为3%。

(六)土地增值税

土地增值税于1994年开始征收,目的主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益。土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级超率累进税率,税率分别为30%、40%、50%、60%四档。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产,对居民个人拥有的普通标准住宅等,在其转让时免征或暂免征收土地增值税。转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,都要缴纳土地增值税,土地增值税实行四级超额累进税率。

应纳税额 = 增值额×适用税率

增值额 = 转让收入-扣除项目金额 转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。

延伸阅读:

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北京房产律师温馨提示:

购买未满5年的二手房,当事人常用"延期交付,先租后买"的方法避税,事实上这办法对买卖双方而言都是没保障的,房屋在相当长一段时间内无法办理过户,产权仍是卖方的,如房价上涨或下跌,买方或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。因此,延期交付易引起反悔,建议大家不要冒这个险。
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有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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