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没有预售许可证的房子要回定金算违约吗,合同有效吗?

咨询者:fz13401  咨询时间:2012-10-11
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咨询内容:

我买了一栋工程抵债房,是从二包手中购买的(是开发商抵给二包用作工程款的),我付了定金给二包,与二包签订了《商品房买卖合同》,后来得知这个开发商没有《商品房预售许可证》,便想要要回定金,这样算我违约么?这样的《商品房买卖合同》受法律保护吗?

魏国鹏律师解答:

您好,很高兴为您解答关于“没有预售许可证的房产合同有效吗以及没有预售许可证的房子要回定金算违约吗”的问题。

我国法律规定,商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

也就是说开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

所以根据法律规定,您可以诉讼主张您与二包签订的购房合同无效。

另外,我国法律还规定,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

也就是说,如果二包故意没说没有预售许可证,您可以要求二包赔偿。

如果二包也不知道,在对您进行赔偿后可以向开发商追偿,另外你也可以直接向开发商要求赔偿。

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