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已经抵押的房子咋买,购买了已经抵押的房子怎么办?

咨询者:fz13524  咨询时间:2012-10-15
免费咨询房产法律问题: 13121048109

咨询内容:

我与房主签订了一份《房屋买卖合同》,约定以100万购买房主的一套二手房。我付清购房款以后才知道这房子在半年前已经被房东抵押给了别人用于还债。现在抵押权人拿着抵押合同来找我,说抵押在先,我和房东的房屋买卖影响了他的抵押权。请问我的《房屋买卖合同》是不是有效。已经抵押的房子咋买?我该怎么办?

魏国鹏律师解答:

您好。很高兴为您解答关于购买了已经抵押的房子怎么办的问题。

已经抵押的房子咋买?首先根据我国《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定第(二)款已经明确规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。

” 即如果抵押人的出卖行为会损害抵押权人的利益,其转让行为会因为违反强制性法律规定而无效。

也就是说,如果抵押权人不同意,房主是不能随便转卖抵押房产的。

但这并不代表您的问题没有解决办法。

因为《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第(二)款中有一个但书规定,即“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。

也就是说,如果房主清偿了债务或者你代替房主清偿了债务,就不会影响您的购房合同的效力了。

另外,《最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第(一)款规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;

取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。

受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

所以您或者房主清偿了债务,抵押权人的利益并未受损,那么抵押人不能以未经抵押权人同意为由主张合同无效。

在这里要提醒您注意的是,如果您清偿债务使抵押权归于消灭,《房屋买卖合同》也就有效,此时一定要去办理产权变更登记,这样您也就获得了向房主追偿债务的权利。

当然最好是让房主清偿债务,撤销抵押这样对您而言是最好的,具体的情况可能还要进一步分析,如果有需要您可以电话咨询我。

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