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什么是商品房认购书,商品房认购书的效力如何?

咨询者:fz18471  咨询时间:2013-02-05
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咨询内容:

律师您好,我想问一下这个商品房认购书。我知道它是什么,但是我不清楚这个有没有什么约束力。如果到时候与上面写的不一样,可不可以根据这个追究责任呢?

魏国鹏律师解答:

您好,很高兴回答您提出的问题。

商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

认购书为预约合同,其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。

一般认为,预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。

预约和本约最根本的区别在于:预约合同仅能请求对方诚信谈判,履行订立本约的义务,不得直接就本约内容请求履行。

审判实务中,常有原告根据认购书,诉请法院判令被告履行交房,最后被判决驳回诉讼请求,原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。

认购书属于学理上的“将行谈判的预约”,即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款,但双方当事人不受其约束,他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务,其特点:

(一)当事人要对违反诚信谈判义务,导致不能达成本约的行为承担责任;

(二)当事人如果尽到诚信的谈判义务,即使不能达成本约,也不承担任何责任。

因此可以说,认购书的效力主要体现在以下三个方面:

(一)鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称,开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。

(二)不应强加具有不合理条件的实际谈判义务,特别是开发商不得利用自身的优势,免除自己的责任或加重买方的责任。

(三)持续谈判的义务,除非出现重大僵局或终止谈判的事由,双方当事人应恪守诚信义务,继续进行谈判。

希望我的回答能帮到您,如果您还有其他问题的,可以随时来电咨询。

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