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什么是预约,商品房认购书的性质是不是预约?

咨询者:fz18852  咨询时间:2013-02-10
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咨询内容:

请问商品房认购书与商品房买卖合同有什么区别呢,商品房认购书的性质是不是预约?因为我发现在签订商品房认购书的时候一般都不约定交房、验房等条件,是不是在实践中签订认购书的时候有一些条件还不具备,无法约定交房、验房等条件,所以必须要等到预售合同中签订。

魏国鹏律师解答:

您好,很高兴回答您提出的关于商品房认购书的法律性质的问题。

一、 商品房认购书的法律性质:

所谓商品房买卖认购书,是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。

目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。

商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议,等等,且大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。

对商品房买卖认购书尤其是关于商品房预售认购书的性质与效力问题,在最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》出台前,认识并不一致。

有的认为,仅系一种合同意向,对当事人并无多大的拘束力;

有的认为,出卖方(预售方)在不具备预售条件的情况下,如未取得预售许可证明,其预售商品房的资格尚未取得,按照有关规定并不能预售,采取商品房买卖认购书形式是一种变相的预售,是一种对法律禁止性规定的一种规避,因此,该认购协议无效;

有的认为,商品房买卖认购书的性质为预约合同,应承认其效力。

二、什么是预约?

所谓预约,是约定将来订立一定合同的协议,亦称预备合同;

以后履行预约而订立的合同为本约,也就是正式合同。

也就是说,订立预约在当事人间产生的义务为在约定的某一特定时段签订本约。

所以,预约是一种暂时性契约,指向的标的为签订本约行为本身,创制了当事人间的缔约义务。

预约的构成,一般来说,需要考察两方面的要件:

1、 预约的形式问题。

如果将要签订的正式合同有强制的形式规定的,不得以预约迂回为脱法行为,若预约的内容已有拘束力时,不论其是否尚须为主契约的缔结,于预约中应适用与主契约相同的形式规定,一如此拘束存在于主契约的情形,以防止脱法行为。

2、预约的确定性问题。

“若以预约所建立的缔约义务,并不充分确定,亦无法解释确定预约的内容,则其义务及预约本身均不生效力。

希望上面的解答对您能有所帮助,如果还有其他需要咨询的问题,您可以随时电话跟我联系。

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