遇到房产问题,拔打免费房产咨询电话:-专业房产律师为您服务!
北京房产律师  >  免费房产法律咨询  >  咨询查看

商品房认购书的效力如何,认购书纠纷如何处理?

咨询者:fz18853  咨询时间:2013-02-10
免费咨询房产法律问题: 13121048109

咨询内容:

我买房的时候签定了商品房认购书,交了2000元定金,要求一周内交首付,否则定金作废,后来过期后对方要求我再汇款18000做为楼款,可以继续为我保留该房产,在交了20000元后,由于某些原因我不想要这套房子了,请问商品房认购书的效力如何,这18000的楼款我能拿回来吗?没有签买卖合同,那么认购书纠纷如何处理?

魏国鹏律师解答:

您好,很高兴回答您提出的关于商品房认购书的问题。

一、商品房买卖认购书属于预约。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;

因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力,并着重规定了定金条款的适用。

从其内容分析,该解释认可了商品房买卖认购书作为预约的性质。

二、商品房认购书处理的几种情形:

(一)因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。

1、一般认为,有效成立的合同应当被实际履行,除非存在履行不能的情形。

有观点认为,应当“要求双方按预约订立本约,预约中未列人的非主要条款,双方不能达成协议的,可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。

2、但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同,该签约行为虽然受到预约效力的约束,但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程,不仅要体现合同自由原则,而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约,如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话,实际上其效力与本约没有区别。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力,而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。

(二)违反商品房买卖认购书确定的签约义务的责任。

商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力,表现在创设了当事人的缔约义务,即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。

合同约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认。

但是,何种情况当事人可以不签合同,并无明文规定。

实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形,并结合考察当事人合同的目的综合认定。

因当事人一方原因,违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同,该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益?最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。

”从该条规定看,定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。

(三)因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定:因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

综上所述,作为定金的款项因为所担保的事项不能实现而由出卖方获得,但是房屋预售款应当返还。

希望上面的解答对您能有所帮助,如果还有其他需要咨询的问题,您可以随时电话跟我联系。

如果您遇到房产问题,可以拔打免费房产咨询电话:13121048109,一直专注于房产领域的研究和实践!
 

房产相关咨询

勤勉、尽责、严谨,我们因为专业而与众不同。房产律师,您的私人律师,可信赖的人。

房产纠纷流程

只有大律师才能影响诉讼结果
专业房产律师温馨提示:
有些当事人为了节省一些费用,约定数年后再办理房产过户手续,这种延后办理过户的做法看似有利,其背后却暗藏着巨大的法律风险。比如房价大涨,卖房人毁约,不再按协议约定时间办理房屋过户,买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此,我们不提倡用这种"省钱"方法,切勿因小失大。
如果您遇到房产问题,可以拔打免费房产法律咨询电话:,专业房产律师为您提供服务!
法邦房产律师为您提供房屋买卖、房屋租赁、二手房、房屋质量知识、案例查询,累计为上千个家庭解决房产纠纷!
如果您遇到房产方面的问题,可以拔打我们的免费房产咨询电话:13121048109。专业房产律师为您服务。或发布:免费房产法律咨询