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房屋预售的期限是多久,工程抵押与房屋预售冲突咋办?

咨询者:fz19383  咨询时间:2013-02-21
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咨询内容:

开发商常常在开发的过程中就进行预售,但是有时候在建工程抵押与商品房预售会存在冲突,是不是为了银行为了保证抵押权的实现,在商品房预售的过程中一定会要求开发商先解除抵押,工程抵押与房屋预售冲突咋办?

魏国鹏律师解答:

您好,很高兴回答您提出的关于工程抵押与房屋预售的问题。

一、房屋预售的期限问题:

(一)房地产开发中涉及到的行政审批手续非常多,从拿地到预售一般要五证齐全,即

国有土地使用权证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,施工许可证,预售许可证齐全。

(二)《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产开发商向消费者预售房屋应当符合下列条件:

1、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日,预售人方能预售房屋给预购人。

2、商品房预售人(房地产开发商)须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

3、商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

二、工程抵押与房屋预售冲突咋办?

(一)要理清法律关系,预售部分要先解除抵押关系,后签订预售合同,否则,签订的预售合同将是无效合同。

(二)银行要深度介入预售过程,包括具体到每一宗合同的签订,甚至直接掌管销售专用章、定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等,防止不法开发企业隐瞒真情、贱价抛售。

(三)银行应该尽可能地成为唯一的监管银行,全权收存售房款。

希望上面的解答对您能有所帮助,如果还有其他需要咨询的问题,您可以随时电话跟我联系。

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