国有土地使用权转让无效过错方得到巨额经济利益有失公允，酌定补偿损失
绵阳市维通房地产开发有限责任公司与绵阳市海峰房地产开发有限公司等建设用地使用权转让合同纠纷一案，中华人民共和国最高人民法院《民事判决书》（2015）民一终字第422号，认定：
《国有土地使用权出（转）让合同》因政府不同意转让而无效；海峰公司因过错而得到巨额经济利益，有失公允，酌定补偿维通公司损失为1500万元。
一、基本案情
2000年5月19日，绵阳市人民政府决定将原绵阳华胜企业总公司的非经营性资产交由海峰公司管理。
2000年6月18日，绵阳市国土局与海峰公司签订《国有土地使用权出让合同》，将上述土地使用权总金额6731805元的价格出让给海峰公司。
2002年9月2日，海峰公司与维通公司签订《国有土地使用权出让合同》。2002年9月11日、2003年12月1日维通公司取得了案涉土地《建设用地规划许可证》。
2003年1月18日，海峰公司与维通公司签订《警钟街97号土地使用权出让合同补充协议》，移交土地时间延长至2003年3月31日。海峰公司逾期仍未将该宗土地移交给维通公司，发生诉讼。
2006年4月18日，在四川高院审理过程中，绵阳市国土局出具《情况说明》，原华胜企业总公司的非经营性资产交由绵阳市海峰房地产开发公司管理，不能开发、处置和转让土地。
经维通公司申请，四川高院委托四川通和土地与房地产估价有限责任公司对投资开发后可取得的利润进行鉴定。鉴定结果：三类情况分别为 5525万元、3319万元和3187万元。
二、终审认定
1、《国有土地使用权出（转）让合同》无效
(1)讼争地块土地使用权投资总额未达到25％的情况下即转让，未达到法定转让条件违反国家法律的强制性规定.
(2)绵阳市国土局的《情况说明》，证明6865.63平方米非经营性土地使用权，“不能开发、处置和转让”，绵阳市政府决定收回公开处置，其收益用于解决华胜公司的破产遗留问题。
（3）转让地块包含3.25亩划拨土地使用权，法律禁止其转让划拨土地使用权。同时，鉴于转让合同中还包含有绵阳市政府委托海峰公司。
故双方《国有土地使用权出让合同》（转让合同）无效。
2、合同无效土地开发损失如何认定？
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》无效，过错在于海峰公司。维通公司丧失了合同应得利益，应得到相应补偿。
鉴于司法鉴定投资开发利润，属合同有效条件下的期待利益，不能作为合同无效损失认定的直接标准，但可作参考。司法应避免双方利益失衡，过错方不能因合同无效获益，无过错方更不能遭受重大损失，根据海峰公司获得收益的实际情况，酌定补偿维通公司损失为1500万元。
3、涪城农行应否承担连带赔偿责任？
涪城农行在《国有土地使用权出让合同》上签章的行为，并非作为合同的一方或担保方签章，仅仅作为抵押权人对双方转让行为的认可，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，维通公司主张涪城农行对其损失承担连带赔偿责任不予支持。
三、笔者意见
1、国有土地使用权转让合同无效的条件
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条：“ 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第三十九条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
第十二条：“ 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十三条：“ 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”
上述规定，人民政府同意是最重要的条件。
本案合同无效，并非讼争地块土地使用权投资总额未达到25％的情况，也非划拨地原因，这些条件不是法律的强制性规定；绵阳市政府决定收回土地公开处置，其收益用于解决华胜公司的破产遗留问题，才是合同无效的根本原因。
2、土地开发损失计算？
本案土地转让合同无效，海峰公司返还土地款收回了土地，而土地涨价了，海峰公司因过错而得到巨额经济利益，有失公允。
通过司法鉴定投资开发利润，属合同有效条件下的期待利益，不能作为合同无效损失认定的直接标准吗？笔者认为，应当作为损失认定的直接标准。因为本案合同无效直接源于对方的故意。
