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买二手房时当心看房单上的“备注”

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买二手房时当心看房单上的“备注”



上海市读者郝女士来信说:三个月前的一天,我在一家房屋中介公司(下称“中介方”)看到一套二手房,比较满意。由于中介方开出的房价较高,又不肯降价,所以没有谈成。不久,我在另一家房屋置换公司看到了这套二手房(房屋权利人委托多家中介公司挂牌出售),经讨价还价后,我买下了该房。可是中介方却因此请律师向我发函,称:“你背着中介方,私下与房屋权利人签订房屋买卖合同,属违约行为。



由于你已在看房单上签字,而看房单上明确约定,购房方(指看房者)私下与出售方(指房屋产权人)签订房屋买卖合同的,购房方应向中介方支付购买方和出售方双方的佣金。因此你必须在10日内,按约定向中介方支付佣金,否则本律师将代理中介方将此纠纷诉至法院”。那天在看房时,按中介方的要求,我确实曾填写过一份中介方事先印制好的、专供看房客户填写的“看房单”。该看房单是一份表格,填写的内容简单,如看房日期、房屋坐落、房屋价款以及购买与否等。表格的下方有2条“备注”,函中所称的“约定”,就是该备注的内容。由于备注字体很小,当时我也未曾细看,就在看房单上签了字。请问,我该怎么办?


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专家观点



孙正杰律师亚太长城律师事务所



我认为郝女士没有义务按照看房单上“备注”的内容向中介方支付佣金,因为“备注”属格式条款,因其违法而无效,无效的格式条款对于郝女士没有拘束力。



所谓“格式条款”,《合同法》的解释———“是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”。而“看房单”上的“备注”条款,是中介方为了针对不特定的相对人(每一个要看房的人)而预先拟定的,同时又是中介方为了重复使用而预先印制的,因而不是中介方在与看房者反复协商的基础上制订出来的。对这种“备注”条款,看房者只能表示接受或者不接受,没有讨价还价的余地。因此,“备注”符合格式条款的特征。



格式条款不同于一般的合同条款。一般的合同条款都是由订立合同的双方当事人经反复磋商,讨价还价后议定的。格式条款却不一样,如上所述,它是由一方当事人 (通常为企业经营者),为与不特定的多数人(通常为消费者)订约而事先拟定的,而且这些不特定的格式条款的相对人,对于条款的内容只能表示完全的同意或者拒绝,而不能协商。格式条款的缺点在于企业经营者往往利用其优越的经济地位,订立有利于其自己,而不利于对方的条款。相对人对此类条款通常不太注意,不知其存在;或者虽知其存在,但因条款大多为冗长、字体细小的文字,而不易阅读;或因其文义艰涩,而难以理解其真实意思;或者即使能理解其真意,知悉其是对己不利之条款,但也无讨价还价之余地。正因为格式条款有很多弊端,所以各国的法律均对格式条款作了种种的限制,以防止条款制作人滥用格式条款获取不正当利益,并保护合同相对人,尤其是消费者的合法权益。1993年的《消费者权益保护法》,最早对格式条款作出规定:“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任”。1999年的《合同法》对格式条款作了许多限制性的规定,如规定了格式条款无效的各种情形,规定了对格式条款的三项特殊的解释原则等。


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关于格式条款无效的情形,我国《合同法》第40条规定:“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。由于格式条款有其特殊性,因此法律在强调合同无效的一般规定的同时,还另外特设了几项格式条款无效的情形,这就是 “免除自己的责任”、“加重对方责任”和“排除对方主要权利”等三种情形。



2001年的《上海市合同格式条款监督条例》对上述三种情形,作了明确规定:



———“格式条款不得含有免除提供方下列责任的内容:一、造成消费者人身伤害的责任;二、因故意或者重大过失造成消费者财产损失的责任;三、对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任;四、因违约依法应当承担的违约责任;五、依法应当承担的其他责任”。



———“格式条款不得含有加重消费者下列责任的内容:一、违约金或者损害赔偿金超过合理数额;二、承担应当由提供方承担的经营风险责任;三、违反法律、法规加重消费者责任的其他内容”。


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———“格式条款不得含有排除消费者下列主要权利的内容:一、依法变更或者解除合同;二、请求支付违约金或者请求损害赔偿;三、行使合同解释权;四、就合同争议提起诉讼的权利;五、消费者依法享有的其他主要权利”。



“备注”作为格式条款,基于以下两个理由而应当属于无效条款:一是因加重对方责任而无效。“备注”规定购房方(指看房者)私下与出售方(指房屋产权人)签订房屋买卖合同的,购房方应向中介方支付购买方和出售方双方的佣金。看房者作为购买方,即使在居间人的媒介服务成功后,也只要支付购买方一方的佣金,而无须为出售方支付佣金。“备注”规定看房者私下签订买卖合同的,既要支付购买方的佣金,又要为出售方支付佣金,这是对看房者的惩罚。这种惩罚对方的条款就是典型的加重对方责任的条款。加重对方责任的格式条款是无效的条款。



二是因违法而无效。《合同法》第427条规定:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。中介方未促成郝女士签订房屋买卖合同,就是居间未成功。中介方要求郝女士支付佣金,违反了我国《合同法》的上述规定。



顺便说一句,“备注”讲的是“私下与房屋权利人签订房屋买卖合同”,而你是通过一家房屋置换公司买下该房的,根本不存在“私下”的问题,“支付佣金”更是无从谈起。


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发布时间:2010-09-28

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