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房地产抵押贷款中的五个问题

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  随着经济的发展,房地产抵押业务逐年增多,它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题,同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题,如企业不按法定程序办理抵押登记手续,金融机构把关不严;有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后,执行不一;房地产多头管理,单位间沟通不够;企业破产、抵押房地产处置受阻;评估机构无序竞争,超值评估等等。这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱,而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度。


  一、用假证抵押,重复抵押,债权落空


  首先,不法分子利用制造的假证,或利用拆迁应注销的房地产权证,到金融部门直接贷款,而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次,多头抵押。不法分子先进行房产抵押,然后又到另一家银行进行土地抵押登记,造成多头抵押。再者,重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押,过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额,只在抵押合同或他项权利证明书上标明,未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押,当处置债权时,无法保证债权的实现。还有一种情况,不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后,又假借挂失,骗取新证,再到另一家银行办理抵押贷款,造成重复抵押。


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  分析:这类问题,多发生在开展这项业务的初期阶段,原因是房地产多头管理,部门间沟通不够,有关抵押登记方面的规范性文件滞后,造成金融机构执行一度混乱,无所适从,往往注意到房证而忽略了地证,抵押登记手续不完善,造成金融机构经济损失和房地产部门管理上的混乱。


  对策:金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全,坚持在两主管部门办理完他项权利证书时,方可签订贷款合同。另外,房地产主管部门与金融三家应经常沟通,有条件时,相关基础信息联网,实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。对同一宗地多家贷款抵押时,金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积,然后根据评估报告折合抵押金额,从而保证土地分割抵押的准确性,债权实现的可靠性。


  二、企业破产,债权难以实现


  分析:相当部分企业,从金融机构贷款后,未能改善经营状况,由于包袱沉重,不能按时还贷。有的很快宣告破产,待破产处置资产时,出现了几种情况:


  第一种情况,贷款时,金融机构要求企业以房地产抵押,并办理了合法的房地产登记手续。但根据国家有关规定,企业破产财产处置收入,要首先用于安置职工。其次要交纳国家的有关税费。这二项往往使企业所处置的财产收入尚不够偿付,哪有资金再偿付金融机构呢?所以,金融机构的优先受偿是空的。


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  第二种情况,对濒临破产的企业抵押贷款金融机构应尽早要求企业处置房地产以抵偿债务。企业使用的土地,绝大多数是划拨性质的国有土地,处置到金融机构,必须经过土地主管部门办理出让手续,因企业无力出钱办理出让手续,金融机构要想获取房地产,必须代企业出款交纳土地出让金,才能获得土地、房产。获取了房地产,金融机构既不易经营,也不好出手。面临的是政府收回参与市场招、拍、挂,最后能收到的补偿往往抵不上企业贷款数额。


  第三种情况是个别企业土地属于集体性质的建设用地,处置还要经过补办征为国有性质土地,这道手续补办难度比第二种情况更为复杂,涉及集体补偿等审批。


  第四种情况,金融机构抵押贷款受偿获得的出让性质的国有土地,可以通过土地主管部门办理转让手续,以实现贷款的偿付。防止抵押的土地资产实现前后,容易产生的违法占地和隐形交易的问题。


  对策:金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力,以及抵押物土地的性质,规范用途趋向,其他产权状况,要进行全面审查,对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的,要求企业以合法的房地产抵押担保,包括集体性质的土地,由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务,征地费是否冲抵的赔付处置证明等;并办理好相关的合法登记。房地产主管机构也应主动积极协调有关部门,特别对金融机构前几年抵押登记手续不完善的地方予以理解、支持,协调相关部门补办完善抵押登记手续,以便化解金融风险,确保信贷安全。


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  三、房产畅销、一房多卖,房产滞销、资不抵贷,债权实现受阻


  第一种情况,现实生活中,开发商在房产畅销时,随着价格的攀升,个别开发商见利忘义,对于先期预售的房产在预购户没办理好所有权登记的情况下,又将其预售的商品房再出售于第三人,造成一房多卖的纠纷。


  第二种情况,开发商预售了部分房产,没有办理完分割土地的手续,然后又拿土地证金融机构抵押贷款,待开发商不能偿还银行欠款而经法院处置房地产时,法院把该房产处置给了金融机构,而预售房产户虽然已购买了该房产,又办不了土地手续,造成“一女二嫁”的房地产纠纷。


  第三种情况,开发商取得土地使用权后,即办理土地抵押贷款,获取资金后进行开发、建设、销售。开发商往往边建设边销售,到后期销售不好,不能偿还贷款时,只能通过处置剩余的房产还贷,这就给银行造成贷款损失。


  对策:房产部门针对上述问题应把好房产预售许可证制度实施关。土地部门应把好土地分割许可证制度实施关。房产部门积极推行涉房产权预告登记制度,预购商品房的当事人可向登记机关申请办理预告登记,使其登记的予购商品房具有对抗第三人的效力,从而保护自己的权益。这些措施到位了,就能有效地填塞漏洞,减少纠纷,化解信贷风险。


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  针对第三种情况,金融机构应与开发商签订房地产销售还贷协议,还贷与房产销售挂钩,要求开发商将销售收入按一定比例以偿还贷款,记入指定账户。房地产开发项目借款期限一般不超过项目的预计开发完成期,开发完成后,应及时办理未销售房产抵押登记,保证以房产处置收入偿还贷款。


  四、涉案房地产抵押贷款处置受阻,债权落空


  分析:由于部门间的工作缺少必要的沟通与协调,在土地抵押物依法处置时,法院往往忽略了土地的产权属性及国务院有关企业破产、资产处置主要用于安置工人的规定。处置时受偿顺序执行就会受阻;往往土地部门考虑涉案土地资产处置程序复杂,涉及职工的切身利益和地方社会安定等因素,不便配合法院执行,致使土地处置受阻。在法院的判决和裁定无法执行下去的情况下,最后结局往往是土地资产由土地部门代表政府收回,通过市场竞拍,按规定顺序受偿;金融机构债权受偿的比率就很少了。


  对策:金融机构应充分考查贷款企业状况,建立预警机制,最好抢在企业破产前处置抵押物,以减少贷款损失;一旦企业破产,要加强与房地产和法院等有关部门联系,依法处置抵押物,以期使损失减少到最少。防止抵押权人对设定抵押物(土地)实现后不能及时到土地部门办理过户手续,或者再转于其他地方,就会造成抵押权人违法占地及隐形交易、程序违法等问题。


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  五、超值抵押房地产贷款赔付受损


  分析:前几年,部分商业银行由于对抵押贷款的土地性质认识不清,(如出让、划拨、国有、集体等)在实施贷款比率(贷款金额与评估价值比率)上掌握不准。实际操作中,个别银行抵押贷款,均按一个比率实施放贷,造成不同性质的土地在处置时,出现过低(贷款额度不够,保险系数大一些)或过高,造成超值抵押,处置时贷款不能全额抵偿,造成贷款损失。


  近年来,评估中介市场竞争激烈,一些中介评估机构出于营利目的,往往屈从于委估方的需要,高估冒算房地产价格,这样就造成超值抵押,若实现债权时处置这种产权,银行就要受到经济损失。


  对策:根据国家有关部门规定,充分考虑处置变现税费和风险,确定合适的抵押贷款率。一般掌握标准:以出让方式取得的土地使用权,抵押贷款率控制在80%左右;而以划拨方式取得的,控制在50%左右;对集体性质的土地,更要慎重,在考查能够转为国有性质,能处置兑现时,方可同意抵押贷款。另外要选取合法的资信好的评估中介机构合作,特别要与办事效率高,诚信度好的中介机构合作,确保所评价格客观、公正、公开。另一方面,金融机构应尽量了解当地房地产市场价格水平,并要求评估机构承诺评估结果客观、科学、合理,以避免中介机构的虚假评估行为。


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  金融机构只要把握住房地产抵押贷款,必须同时办理二证(房产他项权利证、土地他项权利证),方可与企业或个人签定放贷协议,就能防止假证抵押和重复抵押等问题;同时,金融机构发放贷款后,还应跟踪经营企业贷款的使用和生产情况,如发现企业未按《贷款合同》约定的用途使用贷款,金融企业有权利指出并要求企业更正其行为。金融机构还应经常查看已抵押房地产,发现企业在已抵押土地上擅自变更产权,或擅自建设、违反城市规划,或房产存有隐患的,属旧城改造区范围的,应及时要求企业变更抵押内容或采取其他保全措施,以最大限度地减少贷款损失。


  房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制;条件具备的,相关业务联网,信息共享,就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。


  土地管理部门应尽快将开发商手中的大土地使用证分割注销后分摊给每个购房户,使开发商失去侵害购房户权益的机会。同时,土地管理部门要和土地估价师协会一起加强对土地评估机构的监管,对违法、违规的行为要从严惩处。另外,要加强对土地估价师的业务培训及道德修养方面的教育,从而提高执业素质和估价报告质量,杜绝高估地价的情况发生。


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  土地部门应尽快建立规范的土地二级市场,使金融机构债权实现到手的土地资产在土地部门监管下变现,找到一个公平交易的途径和场所。


  房产管理部门也要积极推进完善房产产权预告登记制度,堵塞开发商“一女二嫁”的漏洞。


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发布时间:2011-03-03

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