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购房签约防风险

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  一、如何在签约中判断购房风险


  1.求开发商将取得房屋所有权证的确切、时间写在合同中、如果到期不能取得房产证,则买方有权退房、或者逾期不能取得房产证,则按日、按一定比例支付违约金。


  2.如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证并将其写在合同中,则买方的风险可能会减少。如果开发商不同意两年,而是房屋竣工交付之日起的三年内或四年内,则此项目风险太大,因为按照正常的合法的房地产开发程序,自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证,最多不会超过两年。如果超过两年,则可能是开发商没有足够的资金交纳全部土地出让金,且后期也没有能力交纳,或者项目本身不合法,永远也不可能取得房屋所有权证。


  3.用公积金贷款或商业贷款是否成功来考查开发项目的风险性。在谈合同时,要求开发商在合同中承诺“如果因开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款”,因为银行对公积金贷款审查较严格,要求开发商提供合法的“五证”。如果开发项目不合法,或者说缺少“五证”,银行是不会贷款的。如果因为开发商原因商业贷款也不能取得,那就从侧面证明了银行也不看好这个项目,或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。


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  4.如果是预售项目,开发商拒不提供预售许可证的原件,则应在合同中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记,否则买方有权退款、退房。如果开发商不答应此项约定,则可能该项目存在缺陷,可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可,或者别的其他原因。


  在签约谈判中还可以从其他侧面来了解整个项目的风险性,比如房屋质量,分摊面积,交工条件等。总而言之,购房者不能仅凭开发商的广告或者售楼人员的口头介绍就匆忙决定购买某一处房产,而应从法律、房地产专业知识和开发商的实力等多方面综合分析决定是否购买某一房产。


  二、如何在签约中避免后遗症


  为规范住宅消费市场,有关主管部门已实施了示范合同文本的推荐使用制度,但即使是这种比较规范的标准合同文本,在保障购房人知情权方面,仍不够完整。以下这些问题在签订合同时千万别忘了弄清楚:


  1.所购房屋的建筑面积、套内建筑面积、土地分摊面积、套内房屋的层高、房屋分隔、朝向、房屋所在整幢房屋的有关情况、整个小区的布局和配套设施、车位数量以及车位租售情况。


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  2.所购房屋实测面积的测绘单位和测绘方法。


  3.购房时房屋的建设进度和资金的落实情况。


  4.购房人有权知道预付楼款是否确实被用于所购房屋的建设。


  5.房产公司对房屋的建筑设计变更,应事先征得购房人的承认或确认,否则购房者有权退房。


  6.购房人有权知道所购房屋质量验收具体由谁负责,并在此前提下明确验收人的责任和验收不当所承担的法律后果等。


  7.设定房屋及各部位维修的最低保修年限及责任人。


  8.房产公司应当告知购房人,房屋交付的标志是权利交付而不仅仅是实物交付。购房人有权知道房产公司办出大、小产证的进程和期限,并据此设定双方的权利义务以及房产公司不能按时办妥房屋产权证应当承担的相应法律责任


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发布时间:2011-03-15

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