一、二手房交易风险包括哪些方面
1、来自出卖人方面的风险
主要表现为出卖人不是房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，导致双方签订的房屋买卖合同无效，甚至在交付房款后，买受人不能取得房屋。或者出卖人只是房屋的共有人之一，其出卖房屋的行为没有得到其他共有人的同意，其他共有人对房屋买卖行为提出异议。这其中以夫妻一方擅自处置房屋导致买卖行为无效最为典型。因为登记产权人的配偶根据《婚姻法》的规定往往共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。而按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示，处置行为才为有效。
为了防范此类风险，在交易时要注意取得其他登记的共有人或隐性共有人，比如夫或妻另一方的同意或授权。在购买产权人为成年人的房屋时，要注意同时查看其结婚证或到婚姻登记部门核实其婚姻状况，并分析该房屋是否属于夫妻共有财产。
2、来自房屋方面的风险
此类风险中最常见的是在买卖前房屋的交易已受到限制。主要有：用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；已抵押，又不能得到抵押权人书面同意转让；已被司法机关查封。
在以上几种情况下，房屋将不能从出卖方过户到买方名下，买受人可能面临房、钱两空的结局。
有的房屋已出租他人，但出卖人未依法通知承租人，侵害了承租人在同等条件下的优先购买权，在交易后可能由于承租人主张优先购买权而导致交易无效；或者租期未到，由于买卖不破租赁，造成买受人在购买房屋后不能即时入住，必须等到租赁结束，才能自行居住。有的房屋甚至还有大量的物业及水电等费用没有结清，买受人在入住后要替出卖人的此类支出买单。
一般来说，房屋的产权变更是否受到限制，房屋产权登记管理部门都有记载，为了防范此类风险，买受人可以在交易前到房地产管理部门查看房屋的产权登记档案，核查房屋产权交易是否受到限制，以防无法过户。同时要到房屋中现场查看使用状况，如果其中有人租住，则要询问租住人是否有购买意愿，如果租住人表示也要购买房屋，则要让其行使在同等条件下的优先购买权利；如果表示不购买，则应当要其出具书面意见，以免日后反悔。如果租期未到，则要做好购买后不能立即入住的心理准备。
3、来自产权变更登记过程中的风险
在二手房交易税费调整后，有的买卖双方为了避免由于交易房屋建成之后未满五年，而要支付较高交易成本，会在交易中约定在房屋建成满五年后再办理过户手续，这一约定对于买受人一方风险较大。如果在过户之前出卖人出现意外，丧失了行为能力，则无法为过户出具必要的手续；如果出卖人在此期间因其他债务被人民法院强制执行，由于这套房屋仍登记在出卖人名下，可能被人民法院认定为出卖人的财产，进而被查封或拍卖。
为了防止日后夜长梦多，出现以上的交易风险。买受人可以要求出卖人在日前出具授权委托书，委托一到两个买受人信任的人代为其办理房屋产权变更登记手续，以避免由于出卖人的意外原因，造成无法完成产权变更登记。买受人还可以要求出卖人先暂时将房屋抵押给买受人，待建成期限满五年后再解除抵押，办理过户手续，这样一来，只需花费少量抵押登记费用，就避免了由于出卖人的其他债务，造成买受人房钱两空。
二、怎样签二手房交易合同
1、首先，查看出卖方是否具有交易资格。
（1）要求查看产权证，看出卖方是否为房屋合法产权人。为了稳妥起见，建议除了要查看房产证外，还要到房产登记机关查看一下不动产登记簿的记载是否与房产证一致。依据《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿记载有错误外，以不动产登记簿为准。”
（2）确认是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分等。依据《物权法》第97条、第99条、第101条、《城市房地产管理法》第38条，为保证买方的交易安全，建议要求共有人签字，如果确因特殊原因共有人不能签字，那必须要有共有人的授权委托书。
2、查看房屋属性，确认该交易房屋是商品房、经济适用房、还是房改房。只有商品房才有完整的所有权，可以自由转让，不受任何单位和个人的限制和干涉；经济适用房是政府提供的具有保障性质的政策性住房，其取得和转让均受到限制；房改房（已购公房）价格构成不一致，分成本价、标准价、优惠价，每种类型的房屋交易方式有所不同。
3、要明确约定房屋价格、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用。
4、通过约定特别条款保障买方的合法权益。
（1）约定合同失效条件，建议依具体需要，可以约定房屋如果已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质、房屋被查封，房屋所在地区将被拆迁等则本转让行为无效。
（2）约定违约条款：建议依据情况约定出卖方如果有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用、延期交付、墙体裂缝、漏水之类的质量通病等，出卖方支付一定数额的违约金。
5、最后，要防止出卖方“一房两卖”。
房屋买卖通常需要一个漫长的过程，买方可以通过预告登记防止“一房两卖”。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。但是预告登记有时间限制-----“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
