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签订购房合同应注意哪些条款,购房者如何审查五证?

正在读取...  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

【法谱知音】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...

主讲嘉宾:邢洋律师

一、签订购房合同应注意哪些条款

(一)关于出卖人惩罚性赔偿的规定。

买受人需要特殊情形之下的出卖人的违约责任和缔约过失责任问题。出卖人可能因为违约行为、欺诈行为或者缔约过失行为,需要承担“惩罚性赔偿”——“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

(二)关于优先购买权的规定。

如果出卖人已将该商品房出租,买受人并非该商品房承租人,承租人是否放弃优先购买权关系到购房者能否实现买卖合同,否则,有被人民法院宣告该房屋买卖无效的可能。

(三)商品房面积纠纷。

商品房买卖合同纠纷中,面积误差纠纷所占比重最大。房屋面积“缩水”“增肥”、多算公摊减少套内面积、重复计算甚至编造虚假面积等行为,严重侵害着购房者的利益。

(四)开发商逾期交房和买受人迟延付款的违约责任条款以及其他违约责任的条款违约责任的后果是一种财产责任,承担违约责任的形式有支付违约金、支付赔偿金、解除合同、定金制裁等。

购房者需要注意违约责任情形,免责事由、时效问题以及慎重行使自己的“解除权”。

(五)共有权益的约定条款。

《物权法》有关于对建筑物区分所有权的约定。商品房所在楼栋的屋面、外墙使用权归全体产权人共有,有的合同约定归开发商所有。因屋面、外墙面属于业主共有,故购房者可对此提出异议。

(六)争议解决条款。

在多元化争议解决机制中,发生商品房买卖纠纷之后,一般可以有协商和解、调解、仲裁、诉讼等解决办法。商品房买卖纠纷属于民事纠纷,因商品房买卖合同纠纷提起的诉讼,由不动产所在地即商品房所在地人民法院管辖。

(七)其他条款及补充协议。

在《商品房买卖合同》中,有许多条款都是空白的,需要买卖双方进行协商后填写,买卖双方都有权利对合同中的部分条款进行修改、增补或删减。作为购房者,多问自己几次真的看懂了补充协议的内容吗,若没看懂可别草率签字。

二、购房者如何审查五证

房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

开发商的“五证”是最重要的证明材料,分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。不过重中之重是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。对于初次购房者来说,将上述材料作为合同附件,要求开发商在合同中保证“五证”的真实性,否则应承担一定的违约责任。

延伸阅读:

一、购房者与谁签订购房合同签订购房合同,应该是跟房地产开发商签定合同。但是,目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动,中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同,就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的......

一、签订购房合同应审查什么1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障,所以至关重要。商品房开发的法定手续(许可程序)包括:立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续,应特别注意各许可证件中的开发......

北京合同纠纷律师温馨提示:

买房要认真签约,保留好证据。不要轻信开发商的花言巧语,在签约时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚。您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,避免日后“空口无凭”。收楼和入住后,一旦发现问题,要保留好证据,以证明侵权事实存在。
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专业合同纠纷律师温馨提示:
购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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