一、什么情况的房地产合同无效？
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢
当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。
不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：
（一）违反法律和行政法规的合同；
（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；
（三）代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同；
（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。
经济合同被确认无效后，当事人依据合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有要求返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房地产合同是众多合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，所订立的合同还要到当地有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续。所以应使用上海市人大通过的标准版本的商品房预售合同和买卖合同。2003版的合同已从7月1日开始在上海市全面实施。但前些年房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成很多非正规合同的使用，其中有相当数量的合同是不公平的。现在，已经很少有人用这种合同了。但由于房地产的卖方市因素，销售者往往拒绝和购房者在合同上讨价还价，这属于市场行为，目前国内法律对此也无能为力。
二、合同无效时的诉讼时效
无效合同中一方要求返还财产或赔偿损失是否应受到时效限制？如应受时效限制，时效从何时起算？
民法通则第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”“法律另有规定的”在我国仅指法律对时效期间的长短另有规定，而不是对是否受时效限制另有规定。按本条，任何情况下以任何方式向人民法院提出诉讼请求，都应受时效限制，只不过不同情况下时效期间的长短不同、开始计算的时间不同、是否应中止、中断和延长的情况不同。无效合同中一方向人民法院要求返还财产或赔偿损失，属于向人民法院请求保护民事权利，应当在法定的时效期间内起诉，否则人民法院不予保护。
至于诉讼时效的起算问题，一种观点认为，一方依据无效合同占有对方财产是非法的，因非法占有处于继续状态，因此任何时候权利人都可以要求对方返还，时效应从一方要求返还而对方拒绝时起算；第二种观点认为，应从人民法院或仲裁机构确认合同无效时开始计算；第三种观点认为，应从合同签订时或一方向对方交付财产时起算。我们认为，应以合同约定的履行期限届满之次日开始计算，履行期限没有约定或约定不明确的，按合同法第61条、第62条、第66条、第161条等条规定确定，从确定的履行期限届满之次日开始计算。民法通则第137条第1项规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”合同法对此无另外规定。
因此，合同纠纷的诉讼时效仍应遵循此规定，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。合同是否有效由人民法院通过判决或仲裁机构通过裁决确认，一方在起诉时合同效力并不确定，一方或双方也无权自行确定。因此当事人只能按照合同约定的期限主张权利，时效期间应从约定的履行期限届满之次日起计算。如企业之间的借款合同虽然无效，但时效的起算只能以约定的还款期限届满之次日为准，不能以银行款项借出之次日开始计算，也不能以出借人主张权利被借款人拒绝之次日开始计算，更不能以法院或仲裁机构确认合同无效之次日开始计算。前述第一种和第二种观点实际上否定了当事人的权利请求应受时效限制；第三种观点则是建立在所有的无效合同签订时当事人都知道或应当知道其无效的推定上，而这一推定不完全符合事实。实践中不乏当事人在合同被确认无效之前不知道合同无效，因此仍期待合同履行而没有及时提出返还或赔偿的请求，此时权利人不知也不应当知道权利受到损害，时效期间不应开始计算。
