一、承租人未经出租人同意转租房屋
狄秋山是某城市居民，有一套闲置的三居室房屋。方佳良大学毕业后到该城市工作，无房居住。获悉狄秋山有闲置房屋出租后，两人取得联系，经协商后签订房屋租赁合同。合同约定:狄秋山将三居室房屋出租给方佳良，月租金1500元，按季度交纳;租期1年。方佳良在居住和使用房屋的过程中，感到房屋太大，自己一个人无法充分利用，便想找人合租，以便分担租金。由于担心狄秋山可能会不同意，方佳良未征求其意见，便自行寻找合租人。经协商，方佳良将三居室中的一间转租给张叙。不久，狄秋山获悉方佳良搜自转租后，告知其不同意转租，但方佳良里之不理。狄秋山向法院起诉，要求方佳良立即解除与张叙之间的租赁合同并承担违约责任。
二、 租赁合同是否有效
未经出租人同意的转租，又称非法转租。审判实践中，存在着大量因非法转租引起的纠纷，如出租人以承租人未经其同意擅自转租为由要求收回房屋，次承租人则以与承租人签订了有效的租赁合同并已向次承租人交纳相应租金且已对承租房屋进行了装修为由拒绝交出房屋。根据《合同法》第X24条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人造成成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可见，对未经出租人同意的转租，依《合同法》规定出租人可以解除合同，但承租人与次承租人之间的租赁合同究竟是有效，还是无效或者效力待定，存在不同的看法。结合《合同法》的有关规定，分析租赁合同的性质、功能，这种转租合同应当是有效的。
另外，2009年出台的撮高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解黝对于租赁房屋的转租问题作出了详细的规定，其中:第1}条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第16条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”第17条规定:“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”
