一、房屋优先购买权被侵犯
霍明奇有一处闲置的房屋。2003年b月，霍明奇与麻群签订了房屋租赁合同，约定:麻群租赁霍明奇的楼房两居室一套，租金每年15000元，按年度支付;租期自2003年7月至2005年7月。麻群交纳了1年的租金，霍明奇将住房交付给其使用。2004年4月，霍明奇因工作调动至外地，拟将该住房出卖。单位同事单小红有意购买。经双方协商，于2004年5月签订了房屋买卖合同，单小红以30万元的价格购买该房屋。霍明奇通知麻群，该房屋已经出卖，麻群可与新房主协商继续租赁事宜。麻群表示异议，认为霍明奇在未通知自己的的情况下将房屋出卖给第三人，侵犯了自己的优先购买权。双方无法协商一致。此后，麻群拒绝迁出房屋或向新房主交纳房租。2005年11月，单小红向人民法院提起诉讼，要求麻群迁出房屋。麻群提出反诉，认为霍明奇与单小红的房屋买卖法律关系无效，请求人民法院确认自己与霍明奇同等条件的房屋买卖法律关系成立。
二、应当在多长时间内提起诉讼
《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从上述规定看，出租人在出卖租赁房屋时，应提前通知承租人，如果没有通知，就违反了法律规定，构成对承租人优先购买权的侵害，承租人就可以主张买卖合同无效。但是承租人在什么时间可以主张买卖合同无效，法律没有规定，有人认为承租人随时可以主张买卖合同无效，显然是不妥的，因为如果承租人一直不主张优先购买权，那么买卖合同的效力就一直处于不稳定状态，这样不利于交易秩序的稳定，所以应当确定一个合理的期限，来促使承租人行使权利。超过合理期限，承租人就丧失优先购买权。房屋所有人与买受人买卖租赁房屋没有提前通知承租人，该买卖合同并不是必然无效，只有当承租人在一定的合理期限内主张权利时，才有可能使买卖合同无效。因此，对承租人主张权利的期限必须给予限制，究竟给承租人行使优先购买权的期限为多长，如果以法律关于除斥期间的规定，即1年计算，虽然符合侵权行为诉讼时效的规定，有其合理性，但是时间还是过长，不利于维护交易的稳定，也不利于维护房屋买受人的权利。
根据上述司法解释的规定，虽然买卖出租房屋未通知承租人，但承租人应在知道房屋买卖后的3个月内行使优先购买权的权利，比较合理，也与出卖前3个月通知承租人的规定相吻合。这样，即维护了承租人的权利，也保护了房屋买受人的权利。在本案中，出租人霍明奇在未通知承租人的情况下将出租房屋出卖给他人，侵犯了承租人的优先购买权。但作为承租人的麻群应当在获悉权利被侵害之日起3个月内提起诉讼，主张自己的权利。而其在1年零6个月后才作为被告在反诉中主张优先购买权，显然超出了行使权利的合理期限，优先购买权已经归于消灭。其诉讼请求无法得到支持。麻群既不向房主单小红交纳租金，又不腾退房屋，侵犯了所有人的财产权益，人民法院应当依法排除妨碍，判令其腾退房屋。
另外，根据2009年出台的撮高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第21条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。在该司法解释出台后发生的同类纠纷，如果被告与第三人已经签订房屋买卖合同的情况下，原告不能请求确认合同无效，但可以向被告请求赔偿。
