一、一房两租后承租人占有房屋
易齐山拥有一套平房，被其弟易齐峰占用。易齐山曾多次想收回平房，均被易齐峰拒绝。2009年5月，易齐山与聂春桥签订房屋租赁合同，双方约定:易齐山将该平房出租给轰春桥，租金每月500元，按季度支付;租期自2009年6月至2011年6月。由于房屋被易齐峰占用，拒绝搬出，合同无法履行。易齐山表示:待易齐峰搬出后履行合同，聂春桥再交纳租金。2009年9月，易齐山在没有通知聂春桥是否解除已签订合同情况下，与劳建功签仃了该套平房的房屋租赁合同，租金每月700元，租期3年。2009年10月，劳建功交付了半年的租金。易齐峰腾出房屋后，易齐山将该房屋交付给劳建功使用。聂春桥获悉后，当即找到易齐山，要求履行合同，遭到拒绝。易齐山认为，聂春桥与自己签仃房屋租赁合同后一直没有交纳租金，故应视为双方已自行解除合同。期间，聂春桥找到劳建功说明了自己先行租赁房屋的情况，要求其解除与易齐山的租赁合同。劳建功认为，自己与易齐山签订的租赁合同合法有效，不同意解除;聂春桥先行租赁该房屋一事，是其与房主易齐山之间的纠纷，与自己无关。此后，劳建功按照合同约定入住和使用了承租房屋。无奈之下，聂春桥诉至法院，请求法院依法确认自己与易齐山签订的房屋租赁合同有效，继续履行合同。
二、前承租人能否主张继续履行合同
在本案中，在同一租赁物上，先后成立了两个租赁合同，出租人却将租赁物交付给了后成立的租赁合同的承租人。在现实生活中，这样的情况并不鲜见。为此，本案从承租人权利的法律性质入手进行分析，以期对此类纠纷作出正确的判断和处理。物权法定，这是一个基本原则，其是指物权的种类和内容均由法律规定，不允许当事人自由创设。之所以这样规定，是因为物权具有直接支配性、排他性和优先性，有极强的效力，不应允许当事人自由创设，并且方便物权公示，确保交易安全。而承租人对租赁物的权利，法律没有明确规定其为物权，并且，我国《合同法》将其规定在债权债务的法律关系的章节中，很显然，该权利是来源于当事人之间的租赁合同，应属债权之范畴，承租人只有债上请求权。但是，承租人对租赁物的权利，虽是基于债权，却有明显的物权特性，符合他物权的特征。
易齐山作为出租标的物的所有权人，有权按照租赁合同出租标的物，其与聂春桥所签的租赁合同是合法有效的，聂春桥依据此合同已取得该标的物的使用权，因租赁房屋的原占用人易齐峰正在使用，房屋没有让出，故聂春桥未能按合同及时取得使用权，但其依据合同享有了他物权。易齐山在未对该合同是否履行、是否中止、是否解除作出定论情况下，无权就同一标的物另签租赁合同，其行为违反一物上设定两个不同使用权的规定，侵害了聂春桥的他物权，其与劳建功所签合同应属无效合同，不应受到法律保护。聂春桥在获悉被告易齐山与劳建功签订房屋租赁合同后，即向易齐山、劳建功分别提出异议。作为他物权人的聂春桥根据其对出租标的物的合法占有权要求易齐山按原有效房屋租赁合同履行是有法律依据的，聂春桥的主张应当得到支持。劳建功在获悉聂春桥与易齐山存在房屋租赁法律关系，并主张履行原租赁合同时，应当待易齐山与聂春桥就相关问题处理后再考虑履行合同，居住使用房屋的问题，但其对聂春桥提出的异议不予理睬，仍然入住和使用承租房屋。因此，其租赁房屋的使用权不符合善意取得。为保护承租人聂春桥的合法权益，易齐山与劳建功先前签订的房屋租赁合同也不宜认定为有效。由此造成的损失，劳建功应向易齐山主张赔偿。由此可见，易齐山在未对原租赁合同作出明确的解除或中止情况下而与案外人劳建功另签租赁合同，违反有关法律规定，所签合同应属无效合同。因原合同合法有效，聂春桥因合法占有权而提起的排斥所有权人和第三人对占有物的侵害，主张继续履行合同的诉讼请求，应当得到支持。
另外，2009年出台的椽高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”
