一、承租人仅要求优先购买其承租的部分房屋
甘平是某地居民，在当地城郊拥有一套平房和一个完整的院落。平房共有7间，正房3间，东偏房和西偏房各两间。由于甘平在城里购买了住宅，便将闲置的平房出租。7间平房分别由曹华和李回堂两家承租。曹华承租正房3间和东偏房2间，李回堂承租西偏房2间。双方签订了租赁合同。2009年b月，甘平由于急需用钱，打算将平房出售。在未通知李回堂的情况下，甘平单独和曹华协商，以10万元的价格将平房出售给曹华。双方签订了房屋买卖合同。李回堂获悉后，要求甘平将自己承租的两间平方以相应的价格出售给自己，遭到甘平的拒绝。双方发生争议，诉至人民法院。
二、法院应否支持
本案涉及到房屋承租人的优先购买权问题。所谓房屋的优先购买权，是指房屋承租人在出租人出卖所租赁房屋时，同等条件下有优先于第三人购买所承租房屋的权利。其法律依据有:最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若千意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定:“房主出卖房屋时在同等条件下原房客优先购买的的权利应予保护。”1994年建设部嵘城市公有房屋管理规定》第36条第2款指出:“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。”蛋合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
就本案而言，房屋承租人李回堂对于承租房屋具有优先购买权自无异议。《合同法》第230条并没有对承租人享有优先购买权的条件作出限制，也没有在享有优先购买权的承租人之间对实现的顺位作出选择性规定。被告出售房屋前没有通知原告参加竞买，违反了法定的通知义务。事实上，如果通过竞价的方式，房屋可能会卖到更高的价钱。现原告根据套合同法》和有关司法解释，主张被告和第三人侵犯其优先购买权应予支持;第三人主张承租的房屋比原告多，因此优先享有房屋购买权，没有法律依据。
但在房屋存在多个承租人，出租人意欲整体出售，而承租人要求购买自己承租的部分房屋时，应当结合以下因素综合把握:(I)房屋能否分割。如果不能分割或分割后降低房屋的使用价值，应当允许出租人整体出售。(2)分割转让是否影响房屋的交易价值。出租人作为所有权人，其利益应受到最大程度的保护，不能因为承租人享有优先权，出租人还要牺牲经济代价去满足之。(3)即使在承租人不享有优先购买权的情况下，出租人提前通知的义务也不能免除，这是出租人的法定义务。在本案中，争议的房屋共有7间，享有同一个院落，构成了一个完整的整体，如果分割后出售显然会降低房屋的价值，损害出租人的利益。因此，原告要求以相应价格购买自己承租的部分房屋的诉讼请求不能得到支持。本案争议的房屋应当作为一个整体由全部承租人竞价购买。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第21条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，在被告与第三人已经签订房屋买卖合同的情况下，原告不能请求确认合同无效，但可以向被告请求赔偿。
