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即使未办理抵押登记,合同也有效

正在读取...  作者:张林华律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:根据《物权法》的规定,不动产抵押权未办理抵押权登记,抵押权不成立。换言之,如果未办理抵押权登记,债权人即不能就抵押物进行优先受偿。因此,很多人都错误地以为,未办理抵押权登记的不动产抵押合同就是“废纸一张”,对于债权的实现不能发挥任何作用。即使未办理抵押登记,合同也有效。

一、案情简介:即使未办理抵押登记

2012年12月24日,侯向阳(甲方)与韩福全(众邦公司的法定代表人)、李丽华(乙方)签订《借款协议》,约定:乙方向甲方借款人民币550万元。乙方提供众邦公司位于商都县商张公路北侧(工业园区)的80004平米的工业用地的国有土地使用证作为抵押。后侯向阳向韩福全账户汇入511.5万元,其余38.5万元作为利息预先扣除。随后,韩福全将商都县国用(土)第2012-134号《国有土地使用证》交付侯向阳张振东持有,但双方未办理抵押登记。因韩福全、李丽华未偿还借款本息,侯向阳向张家口中院起诉请求:1、韩福全、李丽华偿还借款550万元及利息;2、众邦公司在抵押财产范围内承担连带清偿责任,侯向阳对该财产享有优先受偿权。

二、法院判决:被告败诉

张家口中院一审判决支持了侯向阳的部分诉讼请求,但未支持其主张的对抵押财产享有优先受偿的权利。众邦公司不服,向河北高院上诉,河北高院二审判决驳回上诉,维持原判。众邦公司仍不服,向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回其再审申请。

三、律师说法:合同也有效

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

1、未办理不动产抵押登记的抵押合同并非废纸一张,而是可转换为要求抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任的有限担保责任。理由是:根据《物权法》第十五条的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”也即,抵押未登记仅为抵押权未有效设立,但并不影响抵押合同的效力,抵押合同仍然有效。在抵押合同仍然有效的情况下,债权人可基于抵押合同向抵押人主张在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。因此,抵押人不要以为只要未办理抵押权登记,自己就可以免于承担担保责任;抵押权人也不要因为抵押未登记就觉得抵押合同是“废纸一张”。通过抵押合同主张合同上的权利,也可以达到近似于抵押权被设立的法律效果。

2、不动产抵押合同签订后,不论是抵押人还是抵押权人,都应当应及时办理抵押权登记。于抵押权人而言,未办理登记就不能取得抵押权,也就不能就抵押物优先受偿。虽然债权人可以基于抵押合同,在抵押物的范围内要求抵押人对债务承担连带责任,但在抵押人资产资不抵债时,债权人还是极有可能会面临债务不能被全部清偿的风险。于抵押人而言,其未办理抵押权登记,并不能当然免除其承担责任的义务和可能性。相反,其必须在抵押物的价值范围内对债务承担连带清偿责任。因此,迟延办理抵押登记,对于双方当事人而言均无太大意义,至少不能从根本上改变双方当事人的权利义务关系。

3、在抵押未登记但已满足抵押合同约定的或者法定的实现抵押权的条件时,抵押权人应当在请求保全债务人相关财产的同时,申请保全抵押物。在抵押物已经被抵押人转让时,可申请在抵押物价值的范围内保全抵押人的其他财产。以此来确保未来申请执行时的优先顺位,间接达到近似于有抵押权存在的法律效果。

以上就是关于“即使未办理抵押登记,合同也有效”的案情简介,若您在生活中遇到具体问题,建议您咨询我们的合同纠纷律师,为您提供专业解答。

北京合同纠纷律师温馨提示:

对于附条件的合同,它的生效不同于一般的合同。对附生效条件的合同,只有当条件成立的时候,合同才具有效力;而附解除条件的合同,条件解除的时候生效。但是如果当事人为自己的利益不正当地阻止条件成立时,条件就视为成立;而当事人不正当地促使条件成立的,依法视为条件不成立。
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