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出租的房屋是违章建筑 合同是否有效

正在读取...  作者:张美玲律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:贾某与周某签订了租赁协议,约定贾某租用周某自建的房屋。后贾某发现,自己承租的房屋未领取合法审批手续,属违章建筑,被列入拆迁范围。在这样的情况下,双方签订的租赁协议还有效吗?出租的房屋是违章建筑,合同是否有效?请看下文案例。

案情简介:出租的房屋是违章建筑

周某于2009年承租某村村民部分土地并在承租土地上无证搭建部分房屋。2012年贾某与周某达成租赁协议,由贾某承租周某自建房屋700平方米及场地,租期届满后,双方进行续租。2016年6月25日双方签订租赁合同一份,载明贾某承租周某自建房屋及场地约700平方米,租期一年,从2016年6月25日至2017年6月24日。租金为5.1万元/年,2016年6月25日、2016年12月25日各缴一次房租。如在合同约定期限内未履行租金给付义务,可解除合同;如遇政府征收致合同无法继续履行,合同自行终止,一切补偿费用归周某所有。合同签订后,贾某给付25500元房租。后涉案房屋列入搬迁范围,周某对房屋进行了装修并要求贾某搬离,2016年10月17日双方发生纠纷,贾某家属报警,派出所接警出警,现场处理时双方依租赁协议,贾某表示房屋租期未到期不搬迁,周某表示房屋拆迁,房客无条件配合拆迁。次日双方至调解工作站进行调解,贾某要求给予补偿,周某要求立即搬离,致调解未果。2016年11月16日双方再次至调解工作站调解,仍因搬离及补偿问题差距过大调解无果。2016年12月25日贾某未缴纳下半年房租。2017年4月13日因拆迁需要,周某应要求将出租房屋的水电交供水、供电部门拆除,停用水电。后贾某诉至法院。

法院判决:合同无效

法院经审理认为,贾某与周某签订的租赁协议虽反映双方当事人的真实意思表示,但本案中周某自建房屋未领取合法审批手续,属违章建筑,周某出租违章建筑违反法律规定,故应认贾某、周某间租赁合同无效,贾某要求确认贾某、周某间房屋租赁合同无效的请求成立。因合同无效且出租房屋已列入搬迁范围,故周某反诉要求返还出租房屋及场地的请求亦予支持。关于贾某要求周某赔偿损失33万元及周某反诉要求给付房屋租金或使用费一节,其中经营利润损失156520元及应付工人工资6万元系贾某经营产生的费用,与周某无关,不予采信;设备搬迁及安装调试费用7万元,贾某未举证证实,可依评估报告认定为30500元,贾某装修及电话宽带损失2万元,亦未举证,可依评估报告认定装修补偿费为7718.30元;关于贾某主张另行租赁房屋损失租金1万元及周某装修造成贾某损失2万元一节,结合周某出租无证房屋及涉案房屋列入搬迁,贾某确需另行租房,且周某在贾某使用期间装修及2017年4月后停水停电造成贾某无法使用等事实,周某反诉要求贾某给付未支付的房租或房屋使用费的请求不予支持,并酌定周某另行赔偿贾某租赁损失1万元。综上周某应赔偿贾某租赁损失1万元、装修装饰及搬迁费用38218.30元,合计48218.30元。

律师说法:合同是否有效

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

本案中,贾某与周某签订的租赁协议虽系双方当事人的真实意思表示,但周某出租自建房屋没有获得合法的审批手续,属违章建筑,依照上述法律规定,因该出租违章建筑的合同违反法律、行政法规的强制性规定,故为无效合同。因该无效合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,故贾某有权主张周某赔偿自己的损失,周某则可向贾某主张将该房屋予以返还。

以上就是关于“出租的房屋是违章建筑 合同是否有效”的案例介绍,在这里要提醒大家,合同双方当事人应按照约定行使权利、履行义务。如果出现纠纷,最好咨询专业律师,以维护自己的合法权益。

延伸阅读:

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在国际货物买卖合同的签订过程中,如果采取跟单托收和跟单信用证付款的方式,应当进一步规定以跟单托收或跟单信用证付款时的全部条件。应当注意的是,这里的付款条件,是指单证化的付款条件。合同中规定的付款条件不应与《托收统一规则》或《跟单信用证统一惯例》中的规定相矛盾。
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