案情简介：租房断电无法经营
2016年3月23日，郭某等人与牛某签订租房协议一份，由郭某等人承租牛某的养殖房屋一栋，租赁期限为2016年3月24日至2017年3月23日，租金为每栋每年16000元，但郭某等人实际给付牛某租金为22000元。租房协议第二款乙方责任约定：“1、应对原设备进行合理使用，并双方对原设备列出清单签字。2、在使用过程中设备受损，由乙方负责维修。……4、乙方承包期满，双方按清单上的设备交回甲方……”。同在该处经营的还有另外一养殖户王某。2016年8月19日，供电公司根据《环境综合整治的通知》要求，对王某养鸡场采取了断电措施。由于郭某等人经营养殖场所用的电路与王某养鸡场所用电路系同一电路，供电公司在对王某养鸡场进行断电后，导致郭某等人所经营的养殖场亦被断电，无法正常经营。郭某等人诉至法院要求解除合同并返还租赁费。
法院判决：返还租金
法院经审理认为，郭某等人、牛某签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，郭某等人、牛某双方均应按照协议约定履行义务。在本案中，因供电公司对案外人王某的养鸡场进行断电而导致郭某等人无法正常经营养殖场，郭某等人、牛某签订的租房协议确已无继续履行的可能，故应当予以解除。合同依法解除的，出租人与承租人均无过错的，剩余部分的租赁费出租人应当返还承租人。在合同依法解除后，双方均应按照合同约定及时履行自己的义务，防止损失的进一步扩大。结合本案，郭某等人除要及时通知牛某解除合同外，还应当按照租赁协议约定将养鸡场原有物品完好的交付牛某；而牛某在接到郭某等人方解除合同的通知后，应当督促郭某等人及时交付物品，但因郭某等人、牛某双方均未举证证明自己已履行上述义务，故对此造成的合同损失的扩大部分，双方均应承担相应责任，依据公平原则，结合双方当庭陈述及举证情况，本院酌情认定郭某等人实际租赁房屋的时间为六个月零十五天，据此牛某应退还郭某等人的租赁费为10083元。关于牛某辩称的是由于郭某等人经营不善，导致相关部门对该养鸡场采取断电措施的答辩意见，因郭某等人否认，牛某提供证据不足，本院依法不予采纳。
律师说法：能要求返还租金吗
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”
本案中，郭某等人与牛某签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效。双方当事人应按照合同约定自觉履行义务。现租期内，养殖场所断电致郭某无法经营，牛某未按照合同约定在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，合同目的无法实现，故郭某等人有权向牛某主张解除双方的租房协议并返还剩余部分的租赁费。
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