案件简介：被告将他人房屋卖给原告，而房屋所有权人已经出卖该房屋。
2012年1月30日，原告杨某某交付30000元给被告申某某，并于同日被告出具收条，记载：收到杨某某房款定金3万元整，某区某户，总价208000元。同年4月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《售房合同》一份，合同约定：乙方购买甲方商品房一套，经双方协商同意，乙方首付150000元，剩余房款48000元在乙方拿钥匙时一次性付清。该合同将之前收条上载明的房屋变更，同时价款调整为198000元。2012年4月7日，原告转账支付购房款12万元。另查，该栋楼由李某某开发，因承包商资金未到位，承包商便许诺分包人申某某从出卖上述房屋价款中抵付工程款。而申某某收取原告购房款后，李某某已将房屋转卖他人。
（案例索引：（2014）潢民初字第00532号）
裁判结果：协议约定赔偿数额过低，存在重大误解和显示公平情形，准予撤销该协议。
被告所转让的房地产未经依法登记取得权属证书，即与原告签订合同，其与原告之间的转让行为及原、被告之间签订的《售房合同》无效。而被告在未取得销售房屋的合法产权情况下即与原告签订《售房合同》，具有缔约过失，这种缔约过失给原告造成了损害，应承担赔偿责任。
律师说法：缔约过失责任的成立条件及缔约过失责任的赔偿范围
在上述案件中，争议的焦点在于原、被告签订的《售房合同》是否有效及被告是否成立缔约过失责任的问题。缔约过失责任是在合同尚未成立，或虽然成立但不符合法定生效要件而被宣告无效或被撤销时产生的。在双方缔约阶段，依据诚实信用原则，应互相尽交易上的必要注意。缔约过失责任的存在可以避免在无合同约束时，因双方互相不信任产生致人损害的不正当行为。缔约过失的产生需要遵循以下几个条件：1、时间上发生在合同订立过程中；2、一方违背诚实信用原则所应负的义务；3、造成他人信赖利益损失。在本案中，被告处分的行为属于无权代理他人处分他人财产的行为。原、被告订立的合同因被告的无权代理致合同效力待定，而因房屋所有人在原告交付定金后，已将房屋出卖给第三人。客观上已行使了自己的追认权，因此该效力待定合同因所有权人的追认而自始无效，因合同的自始无效，原告便无权依据合同中违约责任进行追究，只能根据订立合同时的缔约过失责任追究对方责任。而原告请求的缔约过失责任不同于合同的违约责任，缔约过失责任的赔偿范围应以对方的缔约过失造成的实际损失为标准，包括为缔约合同的支出，即对信赖利益的总和。
以上就是出卖他人房屋，卖方是否应承担缔约过失责任的相关问题的解答。合同双方在订立合同时，应当注意合同相对方所依赖的权源，保证合同得以顺利履行。同时对司法实践中引发的纠纷，如果需要走诉讼程序，建议事先咨询合同方面的专家律师，更好地解决自己所面临的问题。
