案情简介：出租方因第三人原因违约
2013年10月17日，胡某、甲公司双方签订《租赁合同》，合同约定：甲公司同意将商铺租赁给胡某使用；租赁期限为1年，自2013年12月1日至2014年11月30日，商场于2013年12月1日正式营业；每月租金为5345.43元，合同签订之日胡某须一次性向甲公司支付租期前6个月的租金32072.6元及保证金11000元。合同签订后，甲公司将涉案商铺交付给胡某，胡某向甲公司交纳了租期前6个月的租金32072.6元、综合管理费5345.4元和保证金11000元。
2014年2月，乙公司在甲公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以甲公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求甲公司于15日内将承租场地清空并交还乙公司。2014年3月16日，乙公司开始对涉案商铺所在商场二层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，现楼宇外围已安装脚手架。现胡某以涉案商铺已无法正常经营为由，要求解除与甲公司签订的租赁合同。甲公司表示因乙公司的装修行为导致其与胡某的租赁合同无法继续履行，并同意解除该合同，但主张损失是由乙公司的闭店装修行为导致，应由乙公司承担赔偿责任。
法院判决：解除合同
法院经审理认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，胡某、甲公司双方就涉案商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，乙公司对涉案商铺所在的商业楼进行装修，胡某表示无法继续经营，并据此要求解除合同，甲公司对此亦予以认可，故双方合同以解除为宜。
根据合同约定及本案实际情况，甲公司应退还胡某自2014年3月16日至2014年5月31日的租金、综合管理费及胡某已交纳的保证金。因胡某于2013年12月13日已实际经营涉案商铺，故其要求返还全部租金及管理费的请求缺乏依据。关于装修损失，属于胡某因经营投入产生的经济损失，甲公司作为违约方应当赔偿，具体数额结合本案实际情况酌情判定。经营损失一项，因甲公司的违约行为导致胡某无法继续经营，造成胡某的损失属合理请求，但胡某未能证明其具体损失情况且主张数额过高，本院对此项赔偿数额酌情确定。胡某主张的货物折旧费及非正常营业损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。甲公司以乙公司的装修行为造成其与胡某的合同无法继续为由，认为应由乙公司对胡某承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对甲公司该辩解，本院不予支持，甲公司可基于其与乙公司之间的合同关系对此另行主张。
律师说法：谁来负赔偿责任
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
本案中，胡某与甲公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现商铺所在的商业楼因乙公司进行装修无法正常经营，出租人某公司未按照约定在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，故胡某有权向甲公司主张解除合同。关于甲公司主张损失是由乙公司的闭店装修行为导致，应由乙公司承担赔偿责任的问题，我国对违约责任的认定采取严格责任制度原则，甲公司虽因合同之外的第三人乙公司的原因违约，但必须按照《租赁合同》的约定对胡某承担违约责任。在承担违约责任后，甲公司自身的损失可依据其与乙公司之间的合同向乙公司另行主张。
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