案件简介：债务人将房屋作抵押担保后，又将抵押房屋出租，租赁人在抵押权实现后主张买卖不破租赁，请求继续履行租赁合同。
某木材公司向银行借款，将其房屋作抵押担保该笔借款，并办理抵押登记。之后某招待所与木材公司签订承租木材公司办公楼的租赁协议。因木材公司未还款，银行向法院申请支付令。支付令生效后银行申请强制执行。在执行过程中，法院将抵押房产变卖给某拆迁办。但因上述房地产被案外人招待所租用或占有，招待所主张其签订的租赁合同有效，依据买卖不破租赁原则，无需要求其腾空出屋，并申请执行异议。2007年6月，法院对该执行异议听证后，驳回执行异议。
（案例索引：宁波中院(2007)甬执他字第109号）
裁判结果：抵押人江已抵押的财产出租的，抵押权实现时，租赁合同对受让人不具有约束力。
法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现时，租赁合同对受让人不具有约束力。招待所租用被执行人木材公司已抵押的房产，法院在执行该抵押借款时，依法将抵押房产变卖给买受人拆迁办，承租人招待所无权要求拆迁办继续履行租赁合同。至于木材公司与招待所发生的租赁纠纷，属另一法律关系，承租人可以另行诉讼。
律师说法：抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系。
在上述案件中，争议的焦点在于已经办理抵押登记的抵押权先于租赁权产生，能否突破买卖不破租赁原则的问题。我国《物权法》规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”其中，第一款是对买卖不破租赁的详细规定，体现了法律对承租人的保护。第二款中之所以已登记的抵押权优先于租赁权，是因为在形式上登记的抵押权已通过国家权力予以确认，能够产生更高的效力。同时在时间上比租赁权更早，抵押权的登记具有公示效力，承租人在租赁抵押房屋的时候应当预见到房屋上可能设立他项权，而登记的目的就是为了让他人能够知道房屋上已经设立了抵押权。在本案中，木材公司先将房屋抵押，并办理抵押登记，后又将房屋租赁给招待所，这是典型的先抵押后租赁的情形。因此当抵押权实现后，招待所是无法通过买卖不破租赁原则来抗辩抵押权实现的。
以上就是先抵押后出租的，出租权能否对抗抵押权的相关问题的解答。同时对司法实践中引发的纠纷，如果需要走诉讼程序，建议事先咨询合同方面的专家律师，更好地解决自己所面临的问题。
