案情介绍：房产抵押登记部门存在过失 当事人要求赔偿
1995年4月5日，天天公司以购买货物需流动资金为由，向信托公司申请贷款700万元。信托公司同意在天天公司落实贷款抵押手续，确保贷款无风险前提下办理贷款。同年4月14日，天天公司法定代表人颜某向市房交所提出对该公司在江西省南昌市西湖区船山路29号第二层2482．15平方米房屋办理贷款抵押登记手续的申请，并提交了天天公司与中房南昌房地产开发公司第二开发处的购房协议书及005518号房屋所有权证。同日，信托公司委托江西省南昌市房产价格评估所(以下简称南昌市房产评估所)对天天公司作为贷款抵押的房产进行价格评估。同年4月17日，南昌市房产评估所作出(95)洪房估字《估价书》，以市值的75％评估抵押房产的价值为6515643元。同日，信托公司与天天公司签订了700万元的《借款合同》，借款期限自1995年4月26日至1995年9月25日，贷款利率月息为10．98‰。江西鑫马实业有限公司在借款合同中写明同意承担50万元贷款本息的担保责任。同年4月26日，南昌市房交所作出No．0005005《房屋抵押贷款通知书》，认定抵押人颜某提交的座落于南昌市西湖区船山路29号 2482．15平方米房产的产权人为天天公司，产权证号为005518，抵押权人为信托公司，抵押贷款金额为700万元，抵押期限1995年4月26日至1995年9月25日共五个月，并在备注栏内注明：“银行(信用社)见此通知书可办理贷款手续，并收存此通知书；抵押贷款期满，贷款人凭本通知和银行(信用社)出具的还清贷款证明办理抵押贷款注销手续。”据此，信托公司于同年4月26日、4月30日和5月3日先后分三次共支付700万元贷款给天天公司。同年6月13日，南昌市房管局以其下属部门南昌市房产评估所的名义函告信托公司，发现颜某未在市房屋产权监理处办理房屋产权证书，即用假产权证办理了房产抵押贷款手续。信托公司得知情况后，于次日收回天天公司尚未使用的贷款余额88．5万元。同年6月16日，市公安局对颜某利用假房产证诈骗贷款一案立案侦查，追缴到颜某一部林肯卧车，经江西省价格事务所鉴定，价值15万元；另追缴到贷款利差款96万元。1996年5月7日，信托公司以南昌市房管局为赔偿义务机关向其提出行政赔偿申请。南昌市房管局在法定期限内未作出是否赔偿的决定。同年8月28日，信托公司向法院提起行政赔偿诉讼。
法院判决：天天公司承担过失赔偿责任，信托公司应承担一定的过错责任
法院经审理认为，虽然信托公司贷款财产权的直接侵权人系颜某，但根据《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，办理房地产抵押登记是抵押合同生效的前提条件，南昌市房管局违法办理抵押贷款登记的行为是信托公司认为无风险放贷的主要原因，因此南昌市房管局的违法抵押登记行为与信托公司的财产损失之间存在着法律上的因果关系。南昌市房管局对其违法办理抵押登记而酿成信托公司财产损失的后果，在天天公司无法偿还贷款的情况下，应当承担相应的过失赔偿责任。
信托公司在办理抵押贷款过程中，没有按照项目调查、项目评估程序规定的要求认真审查天天公司的资信情况和履约能力，所发贷款额度亦不符合与抵押物市值比例的规定，对于造成财产损失负有一定的过错责任，信托公司主张其在贷款过程中没有过错不应承担责任的理由不能成立。信托公司提出贷款利息损失属于直接损失应予赔偿的主张应予支持，但是信托公司要求按照贷款利息赔偿缺乏法律依据。
律师说法：国家行政机关在履行行政登记职责时未尽到必要的注意义务，致使行政管理相对人遭受财产损失的，应根据国家赔偿法的有关规定，承担相应的赔偿责任。
1.建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第四条第二款、第十条和建设部、中国人民银行建房(1995)152号《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》第一条以及建设部、国家物价局、国家工商行政管理局[88]建房字第17号《关于加强房地产交易市场管理的通知》第三条均明确规定，县级以上房产行政管理机关是负责本行政区域房屋产权产籍管理工作的主管部门，办理房屋抵押登记是房产行政主管部门履行房屋产权产籍行政管理的一项法定职责。
2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》的有关规定，办理房地产抵押登记是抵押合同生效的前提条件。
本案中，南昌市房管局是南昌市范围内办理房产抵押登记的行政主管部门。南昌市房交所和南昌市房产评估所作为其下属单位，所实施的有关房地产抵押登记的行政行为，应视为是受其委托所实施的行为。南昌市房管局作为负责办理房产抵押登记的行政主管部门，在办理房产抵押登记过程中，对当事人的申请应当以高度负责的态度认真履行必要的注意义务，对于抵押房产及其权属证书的真伪有条件加以核对与识别。然而，南昌市房管局在本案中违反职业规范，未尽必要的注意义务，为持有假房产证实施诈骗的天天公司办理抵押登记手续，并明示信托公司可以办理贷款。信托公司基于对房产登记机关所办抵押登记行为的信赖，为天天公司发放贷款，致使信托公司遭受了财产损失。虽然本案贷款人天天公司是造成信托公司财产损失的直接责任人，但是南昌市房管局的违法行为客观上为天天公司骗取贷款提供了条件，其违法出具他项权利证明的行为与信托公司财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系。南昌市房管局对其违法办理抵押登记而酿成信托公司财产损失的后果，在天天公司无法偿还贷款的情况下，应当承担相应的过失赔偿责任。
由于合同条款复杂，在发生合同纠纷时，应详细了解相关的法律法规，必要时咨询专业法律人士，尽可能减少损失。
