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什么是租赁合同,出租他人之物的合同效力如何确定?

此文章帮助了333人  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

什么是租赁合同?

租赁合同是以物的使用收益为目的,出租人负有将租赁物交付承租人使用的义务。

出租他人之物的合同效力如何确定

按照法律规定.出租人是否为租赁物的所有人或使用权人,并不影响租赁合同的效力。以他人之物出租的,租赁合同仍为有效,不过出租人负有将租赁物交付承租人使用的义务。如出租人不能将标的物交付承租人使用,则承担债务不履行的责任;如出租人将租赁物交付承租人使用,则承租人应交付租金,而不得以租赁物非为出租人所有对抗。出租人以他人之物出租的,对标的物的所有人构成侵权或不当得利,应当向标的物的所有人或合法使用人负侵权的民事责任或返还不当得利的责任。

在司法实践中,可按下列情况分别处理:

1、对于承租人而言,其与出租人签订租赁合同的目的在于取得租赁物的使用权,出租人也仅负有将租赁物交付承租人使用的义务,至于物的所有权是否属于出租人,原则上并不重要。承租人取得租赁物后,不得基于出租人对租赁物不享有所有权为由,主张撤销合同。承租人既然已经取得了租赁物的使用权,对出租人就应承担支付租金的义务,对于承租人已收取的租金,不得主张不当得利予以返还。但是,如果真正的所有人请求返还租赁物时,则出租人无法向承租人履行给付义务,承租人可以权利瑕疵担保的规定,主张终止租赁合同,拒付以后的租金,并可以向出租人主张承担违约责任。

2、出租人与真正权利人之间的关系。真正权利人对于出租人已收取的租金,可以不当得利为由,主张出租人予以返还。但是出租人为标的物的善意占有人时,有收取孳息的权利,出租人不承担返还租金的义务。例如,房屋的买受人,在买卖合同撤销之前,对房屋有占有权,在其占有期间出租房屋而取得的收益,真正所有人不得主张返还。如果出租人对于租赁物明知不享有权利而将其出租,真正权利人不仅可以要求出租人返还租金,也可以向出租人主张侵权损害赔偿。

3、真正权利人与承租人之间的关系。真正权利人对于承租人可以请求返还租赁物,承租人对其负有返还义务,不得以租赁关系对抗真正权利人。真正权利人对于承租人已向出租人支付的租金,不得主张由承租人向其给付。但对承租人尚未给付的租金,可以向承租人请求给付,承租人不得以真正权利人不是出租人为由拒绝给付。

北京合同纠纷律师温馨提示:

对于附条件的合同,它的生效不同于一般的合同。对附生效条件的合同,只有当条件成立的时候,合同才具有效力;而附解除条件的合同,条件解除的时候生效。但是如果当事人为自己的利益不正当地阻止条件成立时,条件就视为成立;而当事人不正当地促使条件成立的,依法视为条件不成立。
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购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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