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转让无效合同的情况,无效合同财产后果的处理问题?

此文章帮助了500人  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

一.转让无效合同的情况

转让无效合同是当事人基于无效合同形成的权力转让行为,其中包含了三个法律关系,一是债权人与债务人之间形成的具有无效因素的合同法律关系,二是债权人与受让人之间基于无效合同形成的权力转让合同法律关系,三是权力转让后形成的受让人与债务人之间的合同关系。

在通常的情况下,若合同受让人基于转让的合同向债务人主张债权,原债权人若不参加诉讼,则对于有些问题如:转让合同是否依法成立、转让债权是否存在、有效等就可能无法查清,从而影响案件的审理和最终的处理结果。故在受让人未起诉债权人的情况下,法院应当通知债权人作为第三人参加诉讼。

二.无效合同财产后果的处理问题

1.返还财产。合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。返还财产,是依据所有权返还,还是依据不当得利返还,目前还存在着争议。因我国《合同法》不承认无效合同的履行效力,因此,返还在原则上是根据所有权要求返还。

2.折价补偿。不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。折价补偿,不能使当事人从无效合同中获得利益,否则就违背了无效合同制度的初衷。为实现这一目标,可以同时适用追缴或罚款的措施。

3.赔偿损失。赔偿损失以过错为条件。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

4.收归国库所有、返还第三人。当事人恶意串通,损害国家、集体利益或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还给第三人。收归国家所有又称为追缴。追缴的财产包括已经取得的财产和约定取得的财产。如果不追缴约定取得的财产,当事人仍会因无效合同获得非法利益。

北京合同纠纷律师温馨提示:

对无效合同的认定,除了在内容上有欺诈、损害国家集体利益或其他违反法律法规的情形外,当事人的资格也影响合同是否有效。合同主体不合格,比如无民事行为能力人实施或限制行为能力人依法不能独立实施的无效民事行为。忽略主体因素,内容再完备也只是空欢喜,因此主体资格非常重要。
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购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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文道全律师北京百环律师事务所主任、高级合伙人,横山书院公益普法中心主任
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