一．房屋转租如何认定
转租的认定 所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。转租与租赁权的让与不同，其区别在于：
首先，就法律性质而言，转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同；租赁权让与为租赁债权的转让。
其次，就当事人各方的法律关系看。转租时，转租人于转租后，仍享有租赁权，同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系，基于此租赁关系，转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权；租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。
就取得方法而言，转租中，次承租人租赁权的取得属设定的取得；租赁权的让与中，受让人租赁权的取得，属移转的取得。第四，就法律关系的内容看，转租中，次承租人对于承租人租金的支付，一般分期进行；租赁权的让与，受让人对于作为转让人的承租人，则一般须一次性给付对价，第五，与出租人发生的关系不同，我国《合同法》中对合法的转租必须经过出租人的同意，而租赁权的让与不必经出租人的同意，只需履行通知义务。
二．转租合同的效力怎么样
在自由转租主义的模式下，转租合同显然是有效的合同。但在限制主义的模式下，由于转租所涉及到了无权处分的问题，所以使得转租合同的效力变得相当的复杂。我国《合同法》第224条对转租行为作了如下的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”然而，问题在于：未经出租人同意，将租赁物转租给第三人，与第三人所订立合同的效力到底是无权处分所引发的效力待定合同还是有权处分的有效合同，应认定为效力待定的合同，因为《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”
按照该条规定，承租人只有经出租人同意才有权处分该租赁物，否则即是无权处分，如果出租人事后不追认转租合同效力的话的，该转租合同即为无效合同，自始不发生法律效力。
