一、定金必须具有什么条件？
一个合法的定金条款或定金合同必须具备以下几个条件：
1、双方关于定金的约定必须订立合同且采取书面形式。此合同可以是单独的完整的合同（定金合同），也可以作为商品房买卖合同的一个条款（定金条款）而存在。当商品房买卖合同为口头合同时，定金合同也可以用定金收受方即开发商出具的定金收据代替。
2、定金的约定必须是在主合同（即商品房买卖合同）有效成立后才具备法律效力。如果，商品房买卖合同因某种原因无效、被撤消或者其他原因而消灭，定金的收取均构成了不当得利，应予返还。
3、定金的给付额由双方当事人约定，但总数不得超过商品房买卖合同中房屋价款总额的20%。其超过的部分不具有定金的性质，不适用“无权要求返还”或“双倍返还”的规定，应当按实际数额退还给购房人或者作为预付款使用。
4、定金合同从实际交付定金之日起生效。
二、什么是定金罚则？
所谓的“定金罚则”，是为了加强合同双方当事人履行合同的心理压力而制定的法律规则。给付定金一方，即购房人，如不按合同的预约正式订立合同，或者不履行有效成立的合同的条件（如按时支付房屋价款），或者要求解除有效成立的合同，无权从开发商处收回定金；收受定金的一方，即开发商，如不按合同预约正式订立合同，或者不履行有效成立的合同，或者要求解除有效成立的合同，则必须向购房人双倍返还定金。
