一．商品房买卖中定购书的问题
（一）商品房定购书的概念
商品房定购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、商品房房号、签署正式买卖合同的时间等。
（二）商品房定购书的法律性质
商品房定购书具备合同法规定的合同成立的要件，从法律性质上分析，商品房定购书是一种预约合同。预约是指当事人双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的合约，将来要订立的商品房买卖合同称为本约。
（三）商品房定购书与商品房买卖合同的关系
商品房定购书独立于商品房买卖合同，不是商品房买卖合同的从合同，即使双方将来不洽谈商品房买卖合同，也不会影响商品房定购书的效力和双方的权利义务。在商品房定购书具备商品房买卖合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款，就应当把商品房认购书认定为商品房买卖合同。
二．商品房认购定金的限制
商品房认购定金在法律上属于立约定金。所谓立约定金，是指当事人一方向另一方交付的作为订立合同担保的定金。给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。在此应注意，如果当事人善意履行了合同洽谈义务，但由于不可归责于当事人的事由，最终未签订商品房买卖合同，此种情形则不能适用定金罚则。
此外还有一种情形，房地产开发企业未取得预售许可证时签订商品房定购书，因此时房屋的预售属于违法行为，所签订的商品房定购书应属无效合同，定金罚则亦不能适用。
