一、购买农村房屋的效力
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
对于上述法律规定应理解为：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地受农业人口身份上的限制，只有具有集体经济组织成员资格的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，所以只有房屋买卖的双方均是同一集体组织成员的，才可能被认定为合同有效，城镇居民不得购买农民的房屋，其与农民签订的购房协议是无效的。
此外，从我国相关政策性规定来看，国家为了维护农村集体土地秩序，严厉禁止城镇居民购买农村房屋。例如：国务院办公厅早在1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中第二条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第（十三）款：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
综上，城镇居民不得购买农民的房屋，其与农民签订的购房协议因违反我国法律禁止性规定而无效。
二、 购买农村房屋的法律后果
根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
在实践中，城镇居民购买农民房屋购房协议被法院认定为无效后，主要有以下两种情况：
一是涉案房屋尚未拆迁，此种情况较好处理，一般是卖方将购房款退还给买方，并折价补偿买方房屋装修费用，如果买方对房屋进行了改建、扩建，则应对改建、扩建房屋进行评估作价，由卖方补偿给买方，买方将房屋及宅基地腾空返还还给卖方；
二是涉案房屋已经拆迁，此种情况下房屋及宅基地已经不具备返还条件，而是转化成了拆迁利益，对此法院在实践中，通常从维护交易稳定出发，认为卖方单方“反悔”，有悖诚实信用原则，从而认定卖方对购房协议无效应负主要责任，在对拆迁利益进行分配时，采取所谓“三七开原则”，即卖方分得拆迁利益的三成，买方分得拆迁利益的七成，此种审判原则虽无具体法律规定作为依据，但在北京地区各级法院系统已经基本统一。
对此，尽管卖方缺乏诚信，但这不应成为法院据此认定其应对协议无效负主要责任的理由及依据。因为在买卖双方签订购房协议时，双方均是自愿行为，其对协议是否有效应负有同等的注意义务，其签订的购房协议也是因为违反我国法律禁止性规定而无效，而不是因为卖方主张无效而无效，因此买卖双方应对协议无效承担同等的责任。至于买方因为房价上涨而遭受的经济损失，笔者认为房价的上涨还是下跌，不是由买卖双方能决定的，是市场经济规律决定的，上涨还是下跌不是必然的，在买卖时也不是可预见的，应该算作买卖双方的交易风险，不应由一方承担。
此外，即便法院考虑到卖方单方毁约行为违背诚实信用原则，从维护交易稳定的方面出发，从而认定卖方对协议无效负主要责任，但也不宜采取绝对的“三七开原则”来划分双方责任或分配双方的利益，而是应该具体案情具体分析，结合案情在确定主次责任的大前提之下，具体划分双方的责任。
