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不动产质押如何处理,动产质押担保的范围

正在读取...  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、不动产质押如何处理

不动产质押并不为我国现行法律所承认,但是在法律实践中却存在着多种多样的不动产质押,碰到这种情况如何处理呢?由法律界来告诉您:

1、出质人和质权人应当以书面形式订立不动产质押合同,并载明出质的不动产。根据我国担保法的规定,质押合同为要式合同,必须履行特定的形式,即除了合同当事人设质的一致意思表示外,还必须以书面形式订立质押合同,合同才能成立。如果当事人只是以口头约定的方式设定不动产质押的,债权人即使占有了质押的不动产,也应以该质押关系不符合质押合同的形式要件而确认质押不成立。质押合同没有载明出质的具体的不动产的,因该质押合同无明确的质权指向对象,缺少质权成立的物质基础,也应当归于不能成立。

2、出质人对出质的不动产必须享有所有权或处分权。对出质的不动产,出质人应当具有所有权或者依法享有处分权才能出质。否则,不发生质权设定的效力。担保法司法解释第84条关于出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质,债权人不知出质人无处分权的,仍可对质物行使质权的规定,笔者认为,该规定仅适用于动产质押,而不能扩大和套用到不动产质押上来,不动产质押出质人对质物一定要有合法的所有权或处分权,否则,质押都应当认定为无效。

3、担保法第37条规定的不得用于抵押的财产,该财产不能用于质押。抵押与质押,除了在是否转移占有和公示方式上存有根本的区别之外,在其他方面并无本质的不同,因此不得抵押的财产理所当然也不得用于质押。如:土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;被依法查封、扣押、监管的财产等等。这些财产都不得用于质押,如用于质押的,应当认定质押无效。

4、出质人必须将不动产移交于质权人实际控制、占有。不动产移转占有虽然比较困难,但出质人将出质的不动产移交质权人占有是不动产质押生效的要件,出质人只有将出质的不动产移交于质权人,质权人实际控制、占有了该不动产,质押才能生效。否则,质押不生效。在确定是否“移转占有”上,要把握住两条:一是移转占有为确已完成的实际占有,而不能采用间接占有、推定占有的占有方式;二是质权人占有不动产须持连续状况,直到债权消灭为止。对于以不动产设质后,质权人让出质人代为占有该不动产的;质权人占有出质的不动产后,因对质物保管困难等原因,又将该不动产返还给出质人占有的;以及质权人行使质权前放弃了对不动产占有的情况的,均应认定该不动产质押无质权设定的效力。

5、质权人占有的不动产,应当与质押合同载明的出质的不动产相一致。最高人民法院关于适用《担保法》的司法解释第89条规定了“质押合同中对质押的财产约定不明或者约定的出质财产与实际移交的财产不一致的,以实际交付占有的财产为准”。笔者认为,该规定是针对动产质押所作出的,对于不动产质押,应本着合同效力从严掌握的原则,不宜参照此执行。如果合同上载明出质的不动产,与实际移交质权人占有的不动产不一样的,应当认定质押无效,质权人以实际占有的不动产主张质权的,不应予以支持。

二、动产质押担保的范围

质押担保的范围,原则上应当由当事人自由约定。如果没有约定或约定不明时,应当适用法定质押担保的范围,即主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。

主债权是指动产质押所担保的主债务合同中债权人对债务人的债权,这里不包括利息以及其他因主债权产生的孳息债权。

利息指实行质权时主债权的已届清偿期的一切利息,利息可以按照法律规定确定,也可以由当事人约定,但不能违反法律的规定约定过高的利息,否则法律不予保护。

违约金是指债务人未履行合同约定的义务,按照法律规定或者合同约定,应当给付债权人的金额。

损害赔偿金是指债务人未履行合同,给债权人造成损害的,债务人应当赔偿的金额。

质物保管费用是指质权人占有质物,在保管质物期间所支出的费用。例如,对质物进行必要维护所需费用,对质物(如动物)进行饲养所支出的费用。

实现质权的费用是指实现质权时所需的一切费用。例如,质物估价的费用、质物拍卖费用等。

当事人约定质押担保范围的,可以小于法定担保范围,也可以不限于法定担保范围,只要当事人的约定不违反平等、自愿、公平、诚实信用的原则,就是有效的,受法律保护的。质权与担保的债权同时存在,债权消灭的,质权也消灭。

延伸阅读:

一、我国法律承认不动产质押吗?我国《担保法》关于质押一章,只对动产质押和权利质押作了规定,而对不动产质押未作规定,因此,对于不动产能不能用来设定质押,法律是否承认不动产质押有效的问题,在审判实践中就存在着很大的争议。有人认为,我国《担保法》......

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合同担保程序须完善,首先,签订担保合同前,对担保人提供的担保财产要弄清其权属,必须是担保人拥有使用权或所有权的财产才可以设定担保。其次,如果纳税担保是担保的方式,在签订合同前,必须以书面形式订立合同,合同内容确定后,要有保证人、纳税人及税务机关三方共同签字确认。
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