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购房时应当注意哪些法律问题,买房时如何避免霸王条款

正在读取...  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

【法谱知音】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...

主讲嘉宾:邢洋律师

一、购房时应当注意哪些法律问题

一是防止商品房的虚假广告;二是对房地产开发商进行资格审查;三是了解商品房是否设定了他项权利;四是了解该房屋是否已经验收合格;五是要求房地产开发商在签订合同时提供正式合同文本和商品房销售发票。

1、怎样防止商品房的虚假广告?

目前有些开发商的宣传存在不真实的情况,而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西,你如果很在乎,也就是说,你正是看中了宣传广告中宣传的某方面,你一定要在合同中的补充协议中注明,而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。如果是现房你可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。

2、怎样对房地产开发商进行资格审查?

房地产开发企业在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。

(1)、“一照”既《企业法人营业执照》,首先要清楚房地产开发商(售房人)是否具有开发建设销售商品房的法定资质。

(2)、“五证”既《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。上述证照不全则容易引发纠纷。因此,购房前,购房人应当向房地产开发商或有关部门了解上述情况,或者要求开发商出示相关证件。

3、“五证”的用途是什么?

(1)《国有土地使用权证》是单位或个人使用国有土地的法律凭证,受法律保护。我国的《土地管理法》规定,土地属于国家或集体所有,能转让的只能是国有土地使用权,集体土地使用权只有通过国家征用等方式变成国有土地使用权,才能取得房产证。房屋才能正常转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家缴纳土地出让金,开发商往往由于缺乏资金等各种原因无法取得土地使用权证。

(2)《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证,没有这“两证”属于非法用地,其工程建筑属于违章建筑,不能领取房地产权属证书(房证)。

(3)《建设工程开工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工许可证的建设工程,均属于违章建筑,不受法律保护。

(4)《商品房销售(预售)许可证》是商品房销售或预售的凭证。没有此证,房屋不能销售或预售。购房人应将“五证”结合起来查看,才能确保万无一失。“五证”中最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》,这“两证”表明购房人所购商品房属于合法交易。

4、查审“五证”时需要注意些什么问题?

在审查“五证”时,购房人应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致,用地范围、销售范围是否包括你所购买的房屋。目前有些开发商领取的是临时土地使用证,此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金,在其领取的《商品房销售许可证》的销售范围中,仅包括规划项目的部分楼栋,甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此,购房人应着重审查所购房屋是否在预售或销售的范围之内。许可证上售房单位与购房者签订合同的销售方名称是否一致。应查验“五证”原件,以防开发商利用复印件欺骗购房人。

5、如果商品房设定了他项权利,将产生怎样的后果?

购房之前应了解开发商预售的商品房或现房是否设定了他项权利,如是否设定了抵押等情况也应了解。是因为商品房他项权利主要是指抵押权,已经抵押的商品房,一旦开发商作为债务人不履行义务,抵押权人将行使抵押权,抵押权人就有权请求人民法院对抵押物进行拍卖、变卖而优先受偿。购买已经抵押的商品房一旦产生纠纷,会给购房人带来很大的麻烦,对已经抵押的商品房最好不要购买。如果不清楚你所购买的商品房是否抵押,开发商又保证该商品房没有抵押,应当在合同的补充协议中注明。

6、怎样了解该房屋是否已经验收合格?

如果你购买的是现房,再签订合同之前,应当了解该房屋是否已经验收合格,你可以要求开发商提供相关的验收合格证明。销售住宅用房的开发商还应当在交付房屋时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

7、什么是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》?

《住宅质量保证书》市房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文书,可以作为商品房买卖合同的补充约定。房地产开发商应当按照《住宅质量保证书》的承诺承担保修责任。商品房售出后,委托物业管理公司等单位维修的,应当在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构,性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出注意事项。

8、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》主要内容有哪些?

《住宅质量保证书》应当包括以下内容:

第一,工程质量监督部门核验的质量等级;

第二,地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

第三,正常情况下各部位保修内容和保修期:

屋面防水3年;

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、以及管道渗漏、墙面、顶棚抹灰脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏、卫生洁具1年;

供热系统和设备1个采暖期;

灯具、电器开关6个月;

管道堵塞2个月;

其他部位、部件的保修期按商品房买卖合同中的约定或由房地产开发商与用户自行约定。

《住宅使用说明书》一般包括以下内容:

第一,开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位;

第二,结构类型;

第三,装修、装饰注意事项;

第四,上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

第五,有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

第六,门、窗类型,使用注意事项;

第七,赔点负荷;

第八,承重墙、保温墙、防水层、阳台等应注意事项的说明;

第九,其他需说明的问题。

9、为什么一定要开发商提供正式合同文本和销售发票。

正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的,也是目前我市的房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的。所以作为购房人应当注意房地产开发商所提供的合同文本是否为吉林省建设厅和吉林省工商行政管理局监制的正式合同文本,对于正式文本中没有涉及的问题你可以在补充协议中注明。特别注意的是,房地产开发商应当向你出具正式的由税务部门印制商品房销售发票,而不能用普通的收据代替。

二、买房时如何避免霸王条款

1、“认购书一旦签订定金不退还”

此条款属于典型的不平等格式条款,定金不退只针对购房者,并没有对对开发商进行约束,如果因开发商过错导致双方不能签订《商品房买卖合同》时,开发商应当向认购人双倍返还定金。

该条款应更改为,“认购人签订本认购书时即交付定金,本认购书签订后,由于认购人的原因或过错,不能签订《商品房买卖合同》时,则无权要求开发商(出卖人)返还定金;因不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同不能订立的,出卖人应将定金返还买受人;如是因出卖方原因或过错而导致不能签订商品房买卖合同的,出卖人应双倍返还认购人的定金。”

2:“收取诚意金定期无息退还不商量”

首先,不符合商品房销售条件的开发商是不允许向购房者收取诚意金的;而且如果因为开发商的原因,购房者选房不成,开发商不仅要退还诚意金,而且要支付一定的违约金。

购房者应与开发商进行协商,约定由于开发商过错导致购房者选房不成,开发商在返还诚意金的同时,还应当向购房者支付一定数额的违约金。而对于没有取得商品房预(销)售许可证的开发商,建议购房者不要向开发商交纳任何预订款性质费用。

3:“通过认购收取首付款或全部购房款”

这等于是集购房者的钱去建房,名为认购实为集资建房。这样做无疑加大了购房者的市场风险,购房者对此应当有充分的认识。

如开发商在没有取得商品房预(销)售许可证的情况下,收受认购人全部的购房款或除按揭贷款以外的所有房款,对这类协议要坚决说“不”如果开发商已经取得了商品房预(销)售许可证,应当与开发商签订正式的《商品房买卖合同》。

4、“出现面积差异,按预定书约定之价款多退少补”

这个条款看似公平,实质上认购人承受着较大的风险责任。认购人对此应当格外小心。

根据规定,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;如果面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内 (含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

与开发商明确约定购房者能够承受的面积误差,对不能承受的面积误差,应约定公平、合理的解决办法,或者详细约定出现面积误差。

5、“销售资料仅供示范,所有细节以政府审批之图为准”

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就房屋及相关设施所作的具体说明和允诺如果对商品房合同签订有重大影响,则应当视为要约。即使说明和允诺未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

对于开发商的任何宣传资料或口头承诺,消费者要坚持把相关内容写入合同或将开发商所提供的价格、效果图、户型图、海报等资料作为合同附件,并明确约定违约责任。同时应当注意对相关宣传资料的收集和长期保存。

6、“所购商品房一经认购,非出卖人同意,不准退”

该条款排除了认购人依法解除合同的权利,违反了合同法的相关规定,属于无效的格式条款。

购房者一旦发现开发商提供的商品房认购书、认购单、定购单、预定书等商品房认购合同有类似约定,应当要求开发商删除此类条款,这是消费者的权利。

7、“认购人提供的资料若不属实,后果自负”

该条款属于权利、义务不对等的格式条款。条款的内容显然是站在了开发商的角度,双方签订合同,都存在向对方提供材料的事实,但开发商利用其优势地位,仅约定了认购人提供不实材料的违约责任,却只字不提开发商提供不实材料的违约责任,权利、义务明显不对等。

购房者应当同时要求在协议中约定开发商提供不实资料违约责任,从而使双方的权利、义务对等。

8、“认购人与开发商签订了《商品房认购合同》,则视为认可了《商品房买卖合同》中的全部条款”

根据法律规定,因不可归责于当事人双方的事由,导致《商品房买卖合同》未能订立的,如果有定金条款的约定,出卖人应当将定金返还认购人。

仔细阅读《商品房买卖合同》中的条款内容,与开发商协商一致后将协商后的《商品房买卖合同》文本作为双方认购协议的附件,与认购协议具有同等的法律效力。

9、“认购人签订本认购书时已对认购条件有充分的了解并同意遵守,对所认购商品房状况也已充分了解。”

在多数情况下,购房者不可能完全掌握开发商从获得营业执照开始到竣工预售为止一系列环节中的审批、实施过程。

建议认购人在签订《商品房认购合同》的同时,将具体的认购条件、未来交付的房屋状况尽量写入合同,并明确违约责任,充分保护处于弱势地位的认购人的合法权益。

延伸阅读:

一、购房合同应当跟谁签订签订购房合同,应该是跟房地产开发商签订合同。但是,目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动,中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同,就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签订合同的时......

北京合同纠纷律师温馨提示:

买房要认真签约,保留好证据。不要轻信开发商的花言巧语,在签约时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚。您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,避免日后“空口无凭”。收楼和入住后,一旦发现问题,要保留好证据,以证明侵权事实存在。
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购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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