一、合同有效一定免除缔约过失责任吗
目前，对于在合同有效成立的情况下是否存在缔约过失责任，存在着很大的争议。我们认为，缔约过失责任既适用于合同未成立、被撤销或无效的情况，也适用于合同有效成立的场合。本案房屋发生过火灾的事实因涉及原告切身利益，被告在售房时应当如实告知，未如实告知的，应当承担过失赔偿责任。根据原告所提供的房屋减值证据或者相关鉴定结论，原告的诉讼请求应当依法得到适当支持。
缔约过失责任产生的宗旨，是为了解决在没有合同关系的情况下因一方的过失造成另一方信赖利益损失的弥补问题，它的成立不以已经存在有效的合同为前提和认定标准，所以判断当事人是否需要承担缔约过失责任只需要看当事人的行为是否符合缔约过失构成要件即可，而与合同是否成立及其效力无关。通常认为缔约过失责任是指缔约人在订立合同过程中，违反相互之间负有的协力、保护、通知及其他依诚实信用原则和交易惯例所要求的义务，给对方造成的损失而应承担的赔偿责任。因此，其构成要件包括：缔约当事人违反法定的附随义务或先合同义务；违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失；违反法定附随义务或先合同义务一方缔约人在主观上存在过错；违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失之间存在因果关系。上述构成要件与合同的成立及效力均没有必然的联系。
二、缔约过失责任的特征
关于缔约过失责任的特征，主要包括以下几个方面：
第一，缔约过失责任是一种补偿性的民事责任。缔约过失责任不是履行利益或期待利益。它只存在于缔结合同过程中，所以缔约过失责任救济方式仅为补偿性，其目的是为了达到与契约磋商未发生时相同的状态。
第二，缔约过失责任是产生于缔结合同过程的一种民事责任。缔约过失责任始于要约生效，止于合同成立，是在缔结合同过程中产生的。判断应否适用缔约过失责任，其关键是看缔约双方是否具有缔结合同的目的，一方或双方是否有违反先合同义务，而致使相对方的信赖利益的损失。即合同效力是否在合同成立之前就存在缔约上的瑕疵。以此作为一个评判缔约过失责任的一个重要标准，具有重要的实践意义。如要约邀请，不属于缔约阶段，应不发生缔约过失责任。
第三，缔约过失责任是以诚实信用原则为基础的民事责任。缔约过失责任的基础是在诚实信用原则下产生的先契约义务，或称之为先合同义务。根据诚实信用原则，当事人在缔结合同过程中，负有相互协助、通知、说明、照顾、保密、保护等附随义务。依诚实信用原则所产生的先合同义务，是缔约过失责任的本质所在。只有当缔约人一方违背了其应负有的这些义务并破坏了缔约关系时，才能由其承担缔约过失责任。
第四，缔约过失责任保护的是一种信赖利益。根据“无损失、无责任”原则，缔约过失责任也须有损失，但这种损失须为信赖利益的损失。信赖利益或称消极利益，一般是指无过错合同一方当事人因合同无效、不成立等原因遭受的实际损失。所以该责任的确定应以受到信赖利益的损失为前提条件，只有因合同一方当事人的缔约过失行为而给对方造成信赖利益损失的，缔约过失责任才有可能成立。信赖利益的损失，其范围可以包括：缔约费用；履约准备费用等。
我国《合同法》第42条规定，缔约过失责任存在的四种情形：假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；泄露或不正当地使用商业秘密；有其他违背诚实信用原则的行为。第43条规定：当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。上述规定均暗含着缔约过失责任不以合同未能有效成立为条件。所以我国在对缔约过失责任的适用范围进行解释时，应当包含合同有效成立的情形。
