一、什么是认购协议
认购协议是购房者在历经对众多楼盘广告的千挑万选后，与售楼小姐迂回讨价还价后，对楼盘户型和小区环境仔细研究确认后，签订的第一个严格具有法律效力的书面合同。俗话说“好的开始就是成功的一半“，因此，掌握签订认购协议的技巧，对购房者来说非常的重要。
认购协议相对于正式的商品房买卖合同，内容较少、格式较为简单、支付的款项较低，但是，认购书却有严格的违约责任，即“定金罚则”，购房者稍不留神，就会招致既买不到房子，又损失定金的“飞来横祸”。
二、认购协议的主体是什么
认购协议甲、乙方的身份确认是签订认购书的第一步，看似简单，但购房者不可大意，除了要认真填写自己的自然情况外，还应同时认真审查认购协议甲方的法律身份情况。甲方的名称必须是公司的名称，而不是公司法定代表人的名字或其他人的名字。公司的名称应与《商品房预售许可证》上的公司名称相符。
三、认购协议有哪些条款
购房定金条款在担保法中有那些规定呢？综观商品房买卖的全过程，认购协议的签订具有其积极的意义，它给购房者一定的时间来仔细考虑本次买卖，而且在此期间，初步选定的房屋开发商会予以保留。同时，认购书作为签订正式商品房买卖合同的前奏，其内容直接关系到双方能否顺利签约。因此，购房者在正式签订认购协议之前，应将正式的商品房买卖合同认真阅读，通盘考虑签约的可能性。由于认购协议签订后，即对双方具有法律效力，因此，购房者应对认购协议的内容谨慎对待。
以下是认购协议的具体条款：
（一）定金条款
1、定金条款。定金条款是认购协议的核心条款，认购协议的可操作性几乎全部都体现在该条款中，因此，购房者对此条款要慎之又慎。在签订该条款时应注意以下几个方面：定金与订金、押金、诚意金。定金有其特别的法律效力，要切记审核定金两个字，不能用订金、押金或诚意金代替。
2、定金的金额。我国《担保法》有明确的规定，定金的金额不能超过合同总金额的20%，因此，开发商无权要求购房者交付超过认购房屋总价款20%的定金。
3、定金的交付日期。根据我国《担保法》和《合同法》的规定，定金合同于定金交付之日起生效。因此，购房者交付定金的日期才是认购协议生效的日期，购房者一般应于签订认购协议当日交付定金。
（二）违约责任
这里的违约责任，一般就是法定的定金罚则，即购房者在约定的时间内不与开发商签订正式的商品房买卖合同，则无权要求返还定金；反之，如果开发商将认购房屋另行出售他人，则双倍返还定金。但是购房者应注意的是，一些狡猾的开发商会在此作如下约定：“如在本协议约定期限内甲方（开发商）不能与乙方订立商品房买卖合同，甲方将退还乙方定金不包括利息。”这样的约定，规避了定金罚则对开发商双倍返还的惩罚，是对购房者非常不利的条款，购房者应予以注意。
（三）认购房屋具体情况条款
一般来讲，认购协议的第一条便是约定认购房屋具体情况的条款，包括小区的名称、房屋的具体位置及房号、房屋的面积、房屋的户型等。在签订此条款时，购房者应审查如下内容：
1、房屋的具体位置和房号是否就是规划设计图纸中相应的房屋。如果售楼小姐不小心搞错了，而你又疏忽了检查，等交房的时候你再后悔就是木已成舟。
2、注意房屋的面积单位，究竟是建筑面积，还是套内建筑面积，或是套内使用面积。
3、仔细核对房屋的户型，一般开发商会以各种字母和阿拉伯数字代替房屋的户型，一不小心写错了一个字母或数字就可能造成购房者痛失真爱，上错花轿嫁错郎的悲剧。
（四）认购房屋价格条款
该条款是开发商最易耍手段，购房者最易上当的条款。相信很多购房者有过这样的经历，认购书中签订的单价和商品房买卖合同签订的单价不符，后者往往比前者高出好几百块。或是认购书中的总价和商品房买卖合同中的总价是一样的，但是房屋面积却减少了。因此，购房者应特别注意该条款。
首先，看清认购协议中的计价销售面积，是建筑面积还是套内建筑面积。以建筑面积计价的房屋单价比较低，以套内建筑面积计价的房屋单价比较高。
其次，要明确认购房屋的总价款。这样在签订正式的商品房买卖合同时，总价就不会有变化，方便购房者进行资金的统筹安排。
（五）签章条款
认购协议中最后的签章才是最重要的条款，购房者应注意的是：
1、一定要盖公司的公章。
2、最好要有对方经办人的名字。
3、明确签订的时间。
