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什么是合同效力,批准登记对合同效力有何影响?

此文章帮助了443人  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

一、什么是合同效力

合同效力,指依法成立受法律保护的合同,对合同当事人产生的必须履行其合同的义务,不得擅自变更或解除合同的法律拘束力,即法律效力。这个“法律效力”不是说合同本身是法律,而是说由于合同当事人的意志符合国家意志和社会利益,国家赋予当事人的意志以拘束力,要求合同当事人严格履行合同,否则即依靠国家强制力,要当事人履行合同并承担违约责任。

二、批准登记对合同效力有何影响

《合同法》第44条第2款规定:法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释〈一〉》第9条规定:“依照《合同法》第44条第2款规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准、登记手续,或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的所有权及其他物权不能转移。”对此,应当把握以下几点:

(一)批准、登记等不是合同的成立要件。合同是当事人合意的结果,批准、登记等手续是当事人合意之外的因素,不属于合同成立要件的范畴。

(二)批准、登记不是合同的有效要件。合同是否有效,取决于国家的意志判断,体现了国家对意思自治的一种干预,其判断的根据只能是法律、行政法规对合同无效的明确规定。而法律、法规对批准、登记要件的规定,并不都属于强制性规范,有的属于倡导性规范,因此不能绝对地以批准或登记来判定合同是否有效。

(三)批准、登记等仅仅是合同的生效要件。“未生效”与“无效”是不对等的。

(四)批准、登记等手续具有可补性。即批准、登记手续在一定期限里办理完成即可。允许先履行合同,后补办批准、登记行为。对此,人民法院审理此类案件,采取的是适当宽容的态度。

(五)法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记且生效的合同,不影响合同的效力。

北京合同纠纷律师温馨提示:

对于附条件的合同,它的生效不同于一般的合同。对附生效条件的合同,只有当条件成立的时候,合同才具有效力;而附解除条件的合同,条件解除的时候生效。但是如果当事人为自己的利益不正当地阻止条件成立时,条件就视为成立;而当事人不正当地促使条件成立的,依法视为条件不成立。
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专业合同纠纷律师温馨提示:
购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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文道全律师
文道全律师北京百环律师事务所主任、高级合伙人,横山书院公益普法中心主任
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