一、商品房买卖合同中出卖人的违约情形
出卖人违约，是指出卖人不能向依买卖合同约定向买受人履行其交付标的物的义务，其中包括不能交付商品房以及逾期交付商品房两种情况。
（一）关于出卖人违约的认定标准
1、交付不能
给付不能可分为自始客观给付不能、自始主观不能和嗣后不能。由于商品房为特定物，至若特定物之买卖，一旦其为自始客观不能，即沦为自始无效。因此，若双方所约定的商品房自开始订立时就不存在，则协议应认定为无效，出卖人有欺诈之嫌，应承担赔偿责任。至于自始主观不能，在台湾地区一般认定为有效。
2、交付迟延
因可归责于债务人之事由，对于已届清偿期之债务，能给付而未为给付之违法的迟延。迟付给付，是否导致根本性违约？对于某些季节性商品而言，无疑是肯定的，例如，某商场所订购的月饼过了中秋节才送到，使合同的目的落空，即符合合同法规定的根本性违约。
3、商品房的质量瑕疵
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
二、商品房出卖人怎么承担违约责任
1、惩罚性赔偿的适用
故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在这里同样适用惩罚性赔偿。
此三种行为均符合法律规定的欺诈的特征：其一是出卖人有欺诈的故意；其二是出卖人实施了欺诈的行为；共三是受欺诈人因欺诈而陷于错误，并基于错误认识而为意思表示。此三种欺诈行为都有可能使买受人的合同目的落空，最终无法取得房屋。
2、对于面积误差超过合理范围部分
如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。
3、买受人解除商品房买卖合同
出卖人违约一般可分为一般违约和根本性违约。所谓根本性违约是由于导致合同目的落空的违约。区分一般违约与根本性违约，是为了决定是否给予守约方以解除权，如果违约性质较轻，仅属一般性违约，则守约方并不能选择解除权，如果违约性质较重，属于根本性违约，则守约方可选择解除权。
