一、什么是承租人支付租金的义务
租金的支付是承租人应负担的主要义务，也是租赁合同区别于借用合同的根本所在。承租人应当及时、足额地交足租金，否则应负债务不履行的责任。承租人迟延交付租金的，应负迟延履行债务的责任。各国法律都规定出租人对承租人迟延履行租金债务可以定出一定的期限，并催告承租人履行之，承租人仍不履行的，出租人可以终止合同。我国《合同法》第227条也规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
二、如何变更租金
租金在合同中虽已明确约定，但在合同存续期间，如发生不可抗力以致租赁物灭失等等情况时，租金也会因之发生变动。
（一）在因承租人自己事由而不能对租赁物使用、收益场合，虽然承租人在事实上不能对标的物使用、收益，如承租人患病住院治疗、有意外事故发生致其脱离对租赁物的占有而不能继续使用、收益等情形下，承租人不能因此而免除支付租金的义务。
（二）在租赁物因客观原因，使承租人不能继续使用、收益时，租金的变动分不同情况：
1、租赁物一部灭失
在租赁物非因承租人的责任而部分毁损、灭失时，承租人当然可以请求减少租金；如租赁物之一部灭失使承租人无法实现合同目的时，承租人尚可拒绝租金之支付，并解除合同。
所谓的灭失，并非必然指作为标的物的租赁物在物质形态上的消灭，而只是指依租赁物的使用、收益状态，按照社会上一般的观念来看，已不适于使用、收益的即为灭失。如汽车发动机损坏，导致汽车无法发动使用的，虽然汽车仍存在，但已不适于使用、收益，也可称之为灭失。在承租人就租赁物一部灭失时的租金减少请求权，是否必须等修缮不能时方才发生，学者之间有不同看法。有认为如修缮为可能的，则当出租人已应其请求而履行修缮义务时，承租人不得再请求减少租金；也有的主张对于此时承租人的主张，不限于修缮义务之履行请求，而是可以在请求履行修缮义务与请求减少租金之中选择一种而为主张。也有学者认为，请求修缮义务的履行，与请求减少租金两者并不妨碍，可同时请求。我们认为，最后一种主张较为符合我国立法现实。我国《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未尽维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”由此可见，承租人不仅可以请求出租人履行修缮义务，还可以请求租金之减少。
至于承租人的减租请求是否可以溯及到租赁物灭失之时，还是只能自提出减租请求之后对部分租金发生效力，学者们也有不同看法。我们认为，租金为对租赁物使用、收益而由承租人向出租人支付的对价。严格地说，在租赁这种继续性合同中，承租人终止合同的，其终止自然只能向以后发生，不能溯及以前发生之情事，这是合同的解除与合同的终止两者有不同效力的当然之义（但我国《合同法》未区别解除和终止，本处对解除与终止的效力也不作区别，以保持一致）。然而租金既然是使用、收益租赁物的对价，承租人因租赁物灭失，而事实上自其灭失时已未曾对其使用、收益，则当然也就不应支付作为使用、收益租赁物对价的租金。故而出租人如已收受承租人支付的租赁物灭失后至请求减租前的租金的，构成不当得利。因此，承租人在终止合同或请求减少租金时，虽不能当然地将租赁物灭失后支付的租金包括在内，但尚可另依不当得利请求而得到偿还或按相应比例减少，而不是不能请求。
2、租赁物全部灭失的
租赁物的灭失有不可归责于承租人及可归责于承租人两种情况。
租赁物因不可归责于承租人原因而全部灭失的，也可以分为两种情况；一是租赁物的灭失双方当事人都无责任，而是因不可抗力等原因造成的情形下，承租人不再支付租金。同时因为合同的标的物已完全灭失，合同履行成为不可能，因此合同也当然终止。而出租人对此无过错，也不向承租人负责任。二是租赁物的灭失可归责于出租人的。租赁物如因此而灭失的，不发生租金债务问题；但承租人不主张此种合同终止的，是否租金债权仍存在？其实，既然标的物全部灭失，则合同的履行为客观不能，应认为合同不必当事人主张即自动终止。否则，徒然导致法律关系复杂，实在没有必要，也没有实益。即使合同在存续中发生租赁物全部灭失的也应如此，即已存在的租金债务也只计算到标的物灭失时为止。在因可归责于出租人的事由所致合同完全不能履行的，承租人还可因此向出租人请求损害赔偿。
在租赁物因可归责于承租人的事由而全部灭失时，承租人应当负损害赔偿责任。关于承租人此时是否还应支付租金，我国法无明确规定，但有学者的观点认为承租人 “如果使用不合理，导致租赁物较大损失甚至灭失的，承租人不但应照付租金，而且应赔偿损失；如果租赁物的灭失属于承租人保管不善的原因，承租人应照付租金，并应负责赔偿”。也有的学者则认为如由承租人的原因而致租赁物全部毁损灭失，当事人之间的租赁合同只能终止，承租人虽应负赔偿责任，但其交付租金的义务自然也就终止。我们认为民事赔偿的基本原则是损失的填补，因此，出租人既不能就租赁物的灭失而取得双倍赔偿，也不应因他人的过失而负担不应发生的损失。租赁物灭失的，承租人因不能继续使用收益租赁物，因此，可以不再支付租金。
3。因情势变更引起的租金变更
在动产租赁中，因租期一般不长，不会发生租赁物价值的巨大变化。而在不动产租赁中，由于其租期较长，而且不动产本身的价格变动往往较大。故而，较长期限的租赁合同，容易产生因租赁物价值发生巨大变化引起的租金价格纠纷。《日本借地法》（即土地租用法）第12条第1款规定：“地租或租金，因对土地的租税或其他公课的增减及土地价格的高低、或者与比邻土地的地租或租金比较已发生不适当时，不拘契约的条件，当事人得向将来请求地租或租金的增减。但定有在一定期间内不增加地租或租金的特约时，从其所定。”并且在第2款、第3款里规定对于地租或租金的增加额，当事人达不成协议时，在裁判作出前，支付租金方可先行以认为相当的租金而为支付，于裁判后再行增减。在要求减少租金时，支付租金方也可以认为相当的租金先行支付，并待裁判确定后再行增减。《借家法》（即房屋租用法）第7条也就建筑物的租金问题作了类似的规定。在我国台湾地区“民法”上，也以不动产价值的变化作为要求增减租金的原因，但其仅用于不定期，对于定期租赁则不适用。理由是定期租赁在其期限内，可认为当事人于其期限内有不变更租金额的意思。
