一、什么是承租人的优先购买权
所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。《合同法》第230条确认，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。优先购买权的权利属性为形成权，其实质系对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。
承租人的优先购买权在我国以往的立法和司法解释中，已有相应规定。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国合同法〉若干问题的意见》（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”此次颁行的“中华人民共和国合同法”再次确认了承租人的优先购买权。
由此可见，承租人的优先购买权是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同产生的，优先购买权只能属于特定的人享有，具有一定的专属性，承租人不能将该权利转让给他人享有。当然，承租人并不能在任何情况下都行使优先购买权，只有在特定的法律事实出现时才可享有。
二、如何行使承租人优先购买权
（一）承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时，这是承租人享有优先购买权的前提和基础。
（二）出租人出卖租赁房屋，应负担通知义务。这是承租人得以行使优先购买权的必要前提。对于出租人应于何时履行通知义务，我国以往的立法和司法解释都规定为提前3个月，即在出租人出卖房屋前3个月，此次颁行的合同法则未规定明确的期限，仅限定为在出卖之前的合理期限内。
（三）承租人仅在同等条件下得享有优先购买权。在我国的审判实践中，对同等条件的内涵历来存在两种不同的观点：一是绝对同等说，认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，即为有同等条件。这两种看法都有道理，但也不完全妥当。第一种观点在适用中过于严格，尤其是当其他买受人所提供的条件（如提供某机会）承租人不能做到，但承租人可以以多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人的条件完全 一致。第二种观点在适用中的伸缩性过大，难以具体操作。 我们认为，同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。此处的同等条件，主要是指出价条件，包括价格、交付房价期限、方式等，至于所出售房屋的部位，数量应无区别，更是题中应有之意。
（四）承租人应在合理期限内使优先购买权，此项要求是承租人优先购买权的行使条件。
在房屋租赁合同中，承租人在租赁期间死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，并享有此项优先购买权。
出租人在转让房屋所有权时，未告知承租人，并未给承租人提供行使优先购买权的机会的，出租人与第三人之间所订立的房屋买卖合同为相对无效合同。承租人得基于行使优先购买权的目的请求人民法院确认出租人与第三人之间的合同无效。并得主张依照与第三人同样的购买条件，与出租人订立房屋买卖合同，出租人不得拒绝。
