一、商品房买卖如何约定违约责任
商品房买卖合同中的违约责任，按照承担责任的主体不同，分为开发商承担的责任和购房者承担的责任。下面我们具体来分析：
开发商承担责任的原因，主要有交付房屋不符合约定、交付房屋逾期、办理产权证书逾期、交付的房屋存在质量瑕疵等。承担责任的方式，则包括返还房款及利息、赔偿损失、支付违约金、或者承担维修责任等。在出现这些问题时，如何处理和防范呢？
首先，我们来分析返还房款及利息，并赔偿损失的情况。出现这种情况，则表明出现和合同约定的解除事由。从目前合同约定以及法律规定来看，这些事由主要包括以下几种：
1、开发商交付房屋超过合同约定的一定期限；
2、开发商办理完善产权证书的时间超过合同约定的一定期限；
3、交付的房屋存在严重质量问题，按照最高人民法院司法解释的规定，只有在交付的房屋主体结构不合格，以及房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的情况下，购房者才能要求解除合同。
4、开发商存在严重欺诈行为，导致购房者签订商品房买卖合同目的无法实现，不能取得房屋的；或者导致商品房买卖合同被撤销、解除，或被确认无效的情况下。具体行为包括：在签订合同时，故意隐瞒没有取得商品房销售许可证、故意隐瞒房屋已经被抵押的事实、故意隐瞒房屋已经出售给第三人的事实或者所销售的房屋属于拆迁安置补偿房屋的事实；在签订合同以后，未告知买受人又将房屋抵押或者出售给第三人的。出现以上严重欺诈行为，开发商承担的责任是很重的，包括要返还房款及利息，赔偿损失，并有可能要另外支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也就是通常所说的双倍赔偿。
在出现第1、2种情况下，合同并不必然导致解除。根据《合同法》的规定，此时，买受人是撤销权人。是否选择解除合同，权利在于买受人。商品房买卖合同中也明确约定，买受人有权要求解除合同，并应以书面形式将解除合同的要求通知出卖人，书面通知在送达出卖人时，合同才解除。也就是说，在出现逾期交房或者逾期办理产权证书时，合同处于一个不确定的状态，是否解除或者继续履行，关键在于购房者的选择。此时，开发商可以根据自己的需要，通过对合同条款的设定，来选择是否解除合同或者继续履行。比如，开发商可以在合同中明确约定，解除事由出现后，购房者应在合同约定的期限内（可以考虑在10—15天内），以书面形式通知开发商是否解除合同。若买受人没有在约定的时间将解除合同的书面通知送达开发商，就视为买受人放弃解除合同的权利，这样，买受人就不能要求解除合同，而只能选择继续履行合同，从而只能要求开发商承担支付违约金了。若已经签订的合同中没有设定这些条款，开发商仍然有补救措施。比如可以在出现解除合同的事由后，开发商可以催告买受人在一定期限内作出是否解除合同的选择，若买受人没有在合理的期限内（可以确定在30天以内）作出决定，就视为放弃撤销权，从而就只能继续履行合同了。通过以上措施，我们开发商在出现了逾期交房和逾期办理产权证书的情况下，就可以掌握主动，根据自己的经营状况，来选择是否解除合同或者继续履行了。因为，在房价上涨速度很快的情况下，解除合同承担违约责任的成本，远远低于将房屋重新收回再次出售所获得的利益，此时我们开发商就可以选择解除合同。而在房价上涨幅度很小，或者出现房价下跌的情况下，开发商就可以选择继续履行合同，仅支付违约金。
二、签订买卖合同买方要注意什么
在签订和履行买卖合同时买方应注意以下几点：
确定卖方提供的标的物有无权利瑕疵，买卖合同标的物物的权利瑕疵，是指第三人得对标的物主张权利，买方不能取得所有权或不能取得完全的所有权。为保证买方能够取得不受争议的财产，买方必须要求卖方在订立合同时提前说明，该出卖物是其拥有所有权和合法处分权的财产，如果卖方未将标的物上存有第三人的权利的情形预先告知买方，则买方有权请求降低价格、或解除合同和要求赔偿损失。
确定标的物有无质量缺陷。卖方出卖的标的物必须符合法律的规定和当事人的约不定期，如果标的物有表面缺陷（以通常方法检查即可发现的缺陷），买方应于接受标的物的当时提出；如果标的物有隐蔽缺陷（即需要经过技术鉴定或在物的使用过程中才能发现的缺陷），买方应于规定的期限内提出。卖方交付的标的物有缺陷，买方有权拒收。买方已接受的，卖方应根据情况承担降价、修理、更换、退货、支付违约金、赔偿损失等责任。但是，如果卖方在订立买卖合同时已对标的物的缺陷作了声明，或买方知道标的物的缺陷而愿意购买，则卖方对标的物的缺陷不负责任。
敦促卖方按约定和法律规定的时间、地点和方式，完整地音乐会标的物和办理有关手续。例如对于房产、机动车辆、船舶必须办理登记手续。
