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如何解除租房合同,承租人在哪些情况下可以解除合同?

咨询者:fz19876  咨询时间:2013-02-28
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咨询内容:

你好,我是一个打工者,为了解除住宿问题,我是租的房子,但是我感觉这房子质量问题,想解除租房合同,但是又不想给违约金。你可以帮我支一个招吗?如何解除租房合同?究竟承租人在哪些情况下可以解除合同?

冯沛霖律师解答:

您好,非常乐意为您解答相关问题。

合同的解除一般有法定解除和约定解除,约定解除是当事人双方合意的体现,在双方没有约定的情况下,出现法律规定的特殊情形下在租赁合同中承租人的解除情形主要有以下几种:

(一)租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

这里的“承租人”应当扩大解释为包括承租人之共同居住人,共同使用人等等与租赁物的安全程度有利害关系的人。

(二)因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失,不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

租赁物的部分毁损、灭失并不影响合同目的实现,或者只是部分地影响承租人的使用收益还不足以影响整个合同目的的实现的,承租人不能据此解除合同。

(三)承租人在租赁期间死亡,其生前的共同居住人有权继续原租赁合同,可以解除合同。

就该法律规定的目的而言,是为保护承租人生前共同居住人的利益,为了使承租人的生前共同居住人不因与承租人无法定继承关系而在其死后骤然无所依靠。

这既然是一种授权,该同居人自然可以选择。

如其认为其无须受此种保护和特别照顾,自得不继续该租赁合同而解除之。

承租人之法定继承人或指定继承人,因依其与承租人关系可以取得承租人地位,因此可以解除合同。

(四)因第三人对租赁物主张权利,以致承租人无法对标的物使用、收益,行使租赁权的。

按照《合同法》的规定,承租人在这种情况下可减少或不支付租金。

那么,在这种情况下,承租人是否可解除合同?应当认为,合同可否解除,关键不在于是否存在第三人主张权利的情形发生,而在于这种主张是否确实已经使承租人不能对租赁物使用、收益,导致合同的目的无实现可能。

如果出现租赁合同的目的不能实现的情况,承租人当然可以解除合同。

如果您对此还有其他问题,可以直接拨打我的联系电话。

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