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董律师论文提交全国律协婚姻法律师实务研讨会

此文章帮助了259人  作者:董立超律师律师  来源:法邦网

婚前以一方名义购买,婚后共同还贷并取得房屋产权证的按揭房屋,在离婚诉讼中协商不成情况下如何分割

[摘要] 按揭购房已经成为我国商品房买卖的最主要形式。这类房屋的在离婚诉讼中的分割问题因为牵涉物权法、房产法、婚姻法等诸多法律规定,加之司法判决中存在不统一的现象,而成为离婚财产分割中的难点问题。本文作者仅以“婚前以一方名义购买,婚后共同还贷并取得房屋产权证的按揭房屋”这一特定类型为探讨对象,以现行法律规定为基础,结合自身实践,提出一些个人看法,以引起大家对此类问题的关注,最终对立法及司法实践产生积极影响。

[关键词] 离婚诉讼房产分割按揭

一、问题的提出

案例:婚前小张(男)以其本人名义交首付款10万元以按揭方式在沈阳市购买一处房屋。2004年12月小张与小李(女)登记结婚,婚后,二人分别以其每月工资3000元和2000元共同偿还贷款,直至2007年12月二人因离婚弄上法庭共偿还了18万元,诉讼中确认仍有12万元房款未还。另查明,以小张为名的房产证是在2005年6月份取得,庭审中二人同意该房现值80万元。

该案中,小张婚前以其名义按揭购房,婚后小张和小李共同还贷,并小张之名办理了房产证。那么,该房到底是小张的一方婚前个人财产还是夫妻共同财产?诉讼中如何确定归属和如何分割呢?为深入分析这一问题,我们将其细化为以下四个问题:1、按揭房产的归属问题;2、按揭还款中个人财产和夫妻共同财产识别问题;3、按揭房屋未还债务处理问题;4、房产增值部分分配问题。

二、主要观点分析和笔者意见

(一)关于按揭房产归属问题。

第一种意见意见认为,要根据婚前支付房费和婚后支付房费的多少,来判断房屋归属。即,如果婚前所支付的费用多于婚后支付房费,房子归名义购房者;如果婚前支付房费低于婚后支付房费,则房子认定为夫妻共同所有。这一意见仅为笔者与当事人和司法人员交流中,有人提出,尚未在司法实践和司法理论中出现。

第二种意见认为,《婚姻法》第十七条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有…经国家法定机关进行房屋登记并发给行为人的房屋所有权证,是对房屋所有权唯一、排他的证明。《城市房地产管理法》第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此,取得房产证,才是取得房屋所有权的标志。所以,根据《婚姻法》第十七条规定,此类房屋应归夫妻共同所有。“江苏综述”肯定了这一观点。(“江苏综述”系指江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述”五、关于夫妻共同财产(三):关于一方婚前以个人名义支付首期付款、办理房贷,婚后以夫妻共同财产支付房贷的房屋性质的认定及处理。与会代表认为,应当区分不同的情况分别进行认定。一方婚前以个人名义支付首期房款并办理房贷,如果婚后取得房屋所有权,无论登记于一方还是双方名下,均应当认定为夫妻共同财产,离婚时作为夫妻共同财产进行分割;对于一方婚前支付的首期付款,可由另一方返还一半;尚欠的贷款,作为夫妻共同债务,由双方返还。如果所有权系婚前取得,则应当结合产权登记情况进行认定。如果登记于双方名下,则认定为夫妻共同财产,处理原则同上;如果登记于一方名下,则认定为一方个人财产,对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分,由享有所有权的一方予以返还;不享有所有权一方要求分割房屋增值部分相应收益的,人民法院应予支持)。

第三种意见认为,不论房产证婚前取得还是婚后取得,房子均应判归名义购房者所有。“上海解答”支持了此观点( “上海解答”系指:上海市高级人民法院关于适用《最高人民法院关于婚姻法若干问题的解释(二)》中若干问题的解答第六条:夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?答复:夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产。同样,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。)

笔者同意第三种意见,理由在于:A、婚前二人还不具备夫妻关系,一方以独立名义购买房屋,根据合同的相对性原理,名义购房者是购房合同的相对人,独立承担继续还贷义务,并且这种还贷义务及于婚后,也就是说,即使是婚后,银行还贷义务仍然是由婚前签约者个人承担偿还责任,根据权利义务对等原则,名义购房者理应享有对该房相应权利,否则显失公平;B、虽然婚后取得房屋产权证,但该产权证的发放是基于名义购房者购房行为而引起,并非双方婚后合意购房行为所引起。

(二)关于按揭还款中个人财产和夫妻共同财产识别问题。依据支付房款时间先后,以婚姻登记时间为标准,可把房款分为婚前支付房款和婚后支付房款。笔者认为,对于婚前支付部分,原则上归名义购房者所有,有证据证明婚前支付房款为双方出资的除外。对于二人在婚前均出资首付的,能够证明各自出资多少的,直接认定所出资份额为各自所有,不能认定各自出资数额的,视为出资额相同;对于婚后支付部分,原则上应当认定为夫妻共同所有,有证据证明仅为名义购房者以其个人婚前财产支付的情况除外。至于婚后二人承担还款数额的大小多寡则在所不问,因为夫妻关系的特殊人身属性决定了夫妻双方婚后取得财产的共同属性,即使婚后只有一人实际还贷,那么,所还贷部分仍为夫妻共同财产,双方有权平等分割。另外,笔者不造成有人提出的,以双方还贷数额多少来确定分割比例的作法。一方面,夫妻共同生活期间,难以准确认定谁还的多谁还的少,即使能够确认谁多谁少也没有实际意义,因为夫妻这种特殊的人身关系,很难用经济来衡量各自对家庭所做贡献的大小,金钱收入仅仅是家庭作用大小表现的一个方面,不能作为唯一标准。有时虽然一方赚钱较少,负担还款数额较少,但他或她可能会对家庭的其他方面有较多贡献。而且,根据婚姻法的规定,婚后所得为夫妻共同所有,所以,婚后所得不问谁多谁少,只要是婚后收入就是双方共同所有,谁多谁少在所不问。

(三)关于按揭房屋未还债务处理问题。在前述论及此类房屋宜认定为名义购房者所有的基础上,笔者认为,未还债务应由名义购房者来还,这样处理不仅易于操作,也符合相关法律规定。此类房屋的购买和抵押,均为名义购房者在婚前的个人意思表示,是法律意义上的合同相对人,是合同义务的唯一承担者。如果让非名义购房者来偿还此款,显然有违合同相对性原理,并且,在实际生活当中,当按揭银行不能顺利收取贷款时,作为债权人的按揭银行,也仅能找合同相对方即名义购房者承担责任。在此种情况下,如果法院判决由非名义购房者来偿还贷款,或者由双方各自承担贷款,将导致法律关系复杂,增加各方负担,弊大于利。

(四)关于房产增值部分处理问题。这一问题是此类房产在离婚诉讼中分割问题最具争议的问题。据笔者了解,机关和司法解释对此还没相应的司法解释或者指导性意见,目前在地方法院中,比较有代表性的是“上海解答”,和“江苏综述”。上海高院认为,非名义购房者无权要求增值部分,只享有分割婚后所还贷款部分;而江苏高院认为,非名义购房者有权要求房屋增值部分。在律师界,上海的贾明军律师和北京的杨晓林律师对此进行过相应探讨。笔者倾向于“江苏综述”的作法。具体理由如下:

一是,虽然笔者认为此类房屋应判归名义购房者取得房屋产权。但同时我们也应当注意到该房屋的成本构成,根据房款交付时间和尚未全部偿还房贷的现实情况,此类房屋的成本系由三部分款项构成:A、名义购房者婚前付款;B、婚后夫妻共同付款;C、尚欠银行贷款。此类房屋的增值,不仅仅是名义购房者在婚前支付房款部分的增值,还包括后两部分房款的增值,对于尚欠银行贷款部分的增值,由于此债由名义购房者偿还,故此部分增值应由名义购房者独自享有,但对于婚后共同付款部分的增值,必须要考虑非名义购房者的利益,否则有悖于民法公平原则和权利义务对等原则。

二是,名义购房者婚前购房的行为,可能导致夫妻失去婚后购置房产的机会。就本文案例,笔者举两个例子:第一个例子,假设小张婚前未购买按揭房,那么,小张和小李二人完全有可能在婚后购买属于夫妻共同所有的房产,此时,即使小张仍然将其婚前所有的10万元作为房款首付,那么除这10万元外,其他部分自然应为夫妻共同所有,当此房按现值进行分割时,小李必然取得相应共有成本部分和相应增值部分;第二个例子,假设小张婚前按揭后,小张与小李又在婚后另行购买一处房屋,且二人共同或者单独为另一处房屋付款,那么另一处房屋应以实际价值进行分割,这个实际价值必然包括增值部分。通过以上两个例子,笔者认为,从机会角度来说,不支持非名义购房者对增值部分的分割权也不符合民法公平原则。本文提到的案例,如果小李依法可以分得婚后还贷增值部分二分之一,那么她将获得9万元的房屋分割款,比剥夺她婚后还贷增值部分权利多分得9万元。

三、当前法律规定存在问题和立法的原则性建议

当前法律规定存在问题:一是,对此类问题没有明确的法律规定,现行的司法解释只是强调没有取得产权的房屋或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。这样的规定虽然也是解决问题的一个办法,但仅是暂时搁置了问题,实质问题并没有解决。一方面,双方财产分割问题悬而未决,继续带给双方精神负担。另一方面,由于财产权利不明确、离婚给双方带来负面影响,可能导致双方消极对待清偿按揭贷款,引发更多社会矛盾。二是,虽然有的省高级人民法院出台了一些指导性意见,但因不属于司法解释范畴,强制力有限,且只适用其所在地区,形不成对全国范围内的指导作用,并且各省高院的意见也相互矛盾,无法统一。

鉴于以上情况,作出以下关于立法的原则性建议:

一是,由最高法院发布相应司法解释,对离婚诉讼中有关房产分割问题做出更加具体的规定,特别是对目前我国商品房买卖最重要的形式――按揭购房,在离婚诉讼中的分割问题给予重视,以使这方面问题的处理上更公平,更统一。

二是,民法公平原则为标准,考察各地法院作法的优劣,合理吸收各地法院的指导性意见。

三是,房屋按揭制度是一项法律构造复杂的法律制度,至少包括开发商与银行的按揭贷款合作关系,购房人与开发商之间的商品房买卖关系,购房人与银行之间的借贷关系,开发商与银行之间的保证关系,购房人和银行之间的房产权利质押、房产抵押关系等。因此,在立法中,应当注意与物权法、房产法、合同法、民法通则等现行法律的衔接配套,避免冲突,同时也要考虑现实生活中方便当事人、节约司法资源、便利房产部门办理相关证照、保证按揭贷款正常催收和给付。

注:本文中“名义购房者”系指以其名义购买住房的夫或妻;“非名义购房者”系指未以其名义购买住房的夫或妻。

参考文献

[1]贾明军,《这套房子是夫妻共同财产吗》,上海沪家律师事务所网站,2005年7月4日发布。

[2]吴卫义,《离婚时,你能分得房产增值吗?》上海沪家律师事务所网站,2008年8月8日发布

[3]元春华,《浅谈离婚纠纷中按揭财产的分割》,上海沪家律师事务所网站,2008年7月24日发布,作者系江苏省崇仁县人民法院法官

[4]贾明军主编,《婚姻家庭纠纷案件律师业务》,法律出版社2008年1月出版,第291页至314页。

[5] 杨春英:《试论新婚姻法中的离婚制度和夫妻财产制度》,《韶关学院学报》,2001年第8期。

[6] 万鄂湘主编:《婚姻法理论与适用》,人民法院出版社,2005年1月第1版。

[7] 韩玫著:《正确适用婚姻法应注意的几个问题》,2001年6期《人民司法》

[8] 周庆著:《夫妻财产处分效力及责任范围》,2002年7期《人民司法》

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覃俊律师
覃俊律师北京市金开律师事务所婚姻家事部主任、商事诉讼部主任
曾任职检察院、法院系统,具有丰富的法律实务经验
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