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离婚房产问题如何处理,离婚时商品房如何处理?

正在读取...  作者:北京婚姻律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:随着经济的发展,商品房的购买也开始多样化,全款或者是按揭买房,这就导致了离婚案件中涉及到商品房分割问题复杂化,离婚时商品房如何处理?下文为您介绍不同情况的离婚房产问题如何处理。

一、一方婚前付了全部房款,无论是婚前还是婚后取得的房产证,均认定为属于一方个人财产,配偶方无权主张所有权,因该房产出租所产生的租金及该房产的自然增值,应视为一方的个人财产,配偶方无权要求分割。

1、一方婚前付清了全部房款,并取得房产证的,就是婚前财产,按照婚姻法及相关的司法解释,属于一方婚前的个人财产,不因夫妻关系的延续而转化为共同财产,因此,婚前财产属于个人财产,离婚时,另一方无权要求分割。

2、婚姻法解释三明确规定了一方婚前得房产所产生的孳息和自然增值属于一方的个人财产。

(1)孳息分为法定孳息和自然孳息。法定孳息是指依法律关系取得的利益,如银行存款利息、房屋租金;自然孳息是指所有物自然派生出的利益,如果树的果实、从土地收获的粮食。

(2)收益:则是把物品投入生产经营活动中所取得的利益。自然增值:是随着社会经济发展而产生的,比如收藏品的增值、房屋的增值等。

二、双方婚后共同出资全款或者贷款购买房屋的,在双方没有特别约定的情况下,无论房产证上登记的是双方或一方姓名,均视为夫妻共同财产。

1、如果是夫妻双方辛辛苦苦攒的钱所购买的房屋,无论房产证登记在单方或者双方名下,房产属于夫妻共同所有毫无争议。如果双方结婚时间较短,用男方婚前的存款在婚后购买了房屋,在离婚时法院一般会扣除男方婚前的部分,剩余部分作为共有财产来分割。

2、如果双方婚后购买的是按揭房屋,在分割房产时,就房屋的价格双方可以协商,协商不成也可以竞价或评估,按照离婚时的市场价值并将未偿还的银行贷款扣除后剩余部分作为共同财产进行分割。

3、为了避免一方在发生纠纷时擅自转移房产,双方婚后所取得的房产如果只登记一方名下,双方尽量通过协商共同到颁证机关申请变更为双方共有。另外,根据财政部、国家税务总局(2011)82号通知,婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。

三、婚前贷款购房婚后夫妻共同还贷,离婚时房产问题如何处理:

我国婚姻法解释三第十条的规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

根据上述司法解释,如果你们协议离婚不成起诉到法院,双方可以协商房产的归属,如果双方不愿协商或者协商不成,法院会将房屋的所有权判归你所有,剩余的贷款由你个人偿还,双方婚后共同还贷支付的款项和相对应的增值部分,人民法院会判决由你支付对方一定的补偿款项。

婚姻法解释三中明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有并就增值部分如何处理作了原则性的规定。

四、婚后双方父母为其子女出资购房,离婚时应按份分割。

最高人民法院婚姻法解释三第七条第二款规定:婚后由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资额按份共有,但当事人另有约定的除外。

根据上述司法解释,婚后双方父母为其子女出资购房,在就房屋的产权没有特殊约定的情况下,离婚时该房产应按照父母各自的出资的比例按份进行分割。

五、婚姻关系存续期间父母出资为子女购房,房产证也登记在自己子女名下,应视为对自己子女的赠与。

根据《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释三》的规定,婚后一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

根据解释三的规定,只要作为赠与方的父母能提供出资凭证(如汇款凭条、转账单、银行交易记录等)以及产权登记在自己子女名下,法院即可认定该房产为出资方子女的个人财产。

六、双方争议的房屋的房产证上有案外第三人名字的七、婚前房产证上登记为两人共有的,该房屋产权归属双方

在现实生活中,因大量的同居关系的存在,婚前共同出资购买房屋的现象已经屡见不鲜,在离婚的时候,法院一般会按照房产证上登记的按份共有或者共同共有来判决。

当然,涉及到个案具体问题仍需具体分析,在双方有一方放弃房产的情况下,对方须根据房产证上登记的份额给予适当的补偿,在双方都争取房产的所有权时,可以按照下列规定灵活处理(原则上适用于房产共有的情况下,如果房产是按份共有,则由法官根据案件的证据及事实,依法进行分割):双方均主张房屋所有权的,法院组织竞价,由出价高的得房,并由得房的一方给另一方相应的补偿。如果竞价不成,可由法院判决确定。

以上为您介绍了六种情况下的离婚时商品房如何处理问题,为您作为参考。法院一般在具体处理中可能会有差异,具体如何可以向当地的专业婚姻律师咨询。

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北京婚姻律师温馨提示:

一般情况下,离婚后谁带孩子,同等条件下,房子就会判给谁。但如果房子上有贷款,主贷人又不是您,法院在判决房子归属时,还要考虑银行的意见。对银行来说,离不离婚,谁得到房子并不重要,重要的是房子上的贷款能不能及时归还。如果您的收入相对还贷本息来说有差距,恐怕难以拿房。
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离婚财产公证流程
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很多人认为,离婚财产约定需要公证,若不公证协议就没有成立或不生效。其实这个观点是错误的。只要男女双方就离婚财产归属、处分在平等自愿的基础之上达成合意的意思表示,内容不违反相关法律禁止性的规定,协议就生效。我国婚姻法也没有离婚财产协议要以"公证"作为生效前提条件。
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