一、金融产权商铺的概念
产权式商铺最早兴起于20世纪70年代欧美发达国家。近年来，这种所有权和经营权分离的房地产商铺产品形式迅速兴起于国内一些发达城市。它的典型运作模式是先由地产商开发建设商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单元即产权式商铺，并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，但并不独立经营，而是以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。
在实践中，产权式商铺主要有两种形式：一种则是“独立产权式商铺”，即开发商对敞开式卖场进行物理形态分割，商铺间以内隔物理墙等形式予以区分。小业主拥有分割部分的独立产权，商铺的业主可以自营，也可以出租或交由开发商或其他经营公司包租；另一种是“虚拟产权式商铺”，即开发商将开放式卖场进行面积分割，小商铺间无内墙隔离，且不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限委托经营，委托经营期间往往对各小商铺进行重新布局或合并使用。
二、金融产权商铺的类型
关于产权式商铺是否成立独立物权以及是债权还是物权的争议，随着我国部分城市房管部门对产权式商铺予以登记发证而暂告终结，但对于产权式商铺的权利类型问题却仍存在争议。归结起来，主要有两种观点：
建筑物区分所有权说。按照我国通说，建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持份权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。我国《物权法》第 70 条的规定亦持此观点。日本、德国及我国台湾地区的立法与学说中, 建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是, 考察其是否具有结构上和利用上的独立性，即所谓的“物理性墙壁”。从我国有些城市明令禁止对“虚拟产权式商铺”进行登记的做法来看，显然是持此种判定标准。
按份共有说。所谓按份共有，是指各权利人按其占有份额对共有财产享有权利和分担义务的共有。在实践中，产权式商铺的划分方式，不是进行物理形态的空间分割，而是商铺所有权量的抽象分割，而这正符合民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求。据此，有学者认为“投资者名为购房实为认购卖场份额的行为，应认定为按份共有关系”。
对产权式商铺的权利类型界定应区分产权式商铺的类型。“独立产权式商铺”，因存在物理形态分割界限而具备结构上和利用上的独立性，其形态和利用上均符合传统建筑物区分所有权理论，故其权利类型应为建筑物区分所有权。而“虚拟产权式商铺”，因不具有物理形态上的构造独立性，如理论上不加以区分而简单将其定性为“区分所有权”，将无法解决现实中小业主要求独立分割商铺的尴尬。“虚拟产权式商铺”实际为一个权属单元的所有权量的抽象分割，将其权利类型界定为按份共有，利于解决实践中产权式商铺的统一经营和个体物权的冲突，为立法规制提供理论依据。
