一、约定在债务清偿期届满前以物抵债
2010年6月12日，李某因投资需要向陈某借款，双方签订《借款协议》，协议约定：借款金额为10万元，若超过三年未还款，李某愿将商品房一套转让给陈某，以抵销10万元的借款。合同签订后，陈某将10万元借款交付给了李某。但是，借款到期后，李某并未按约定偿还借款。陈某便诉至法院，要求李某将涉案房屋过户至自己名下。
二、约定是否有效
本案中，债务未届清偿期，当事人约定以房屋抵债消灭债务是否有效？
本文认为，该项约定虽源于债权纠纷，但落脚点却在物权的变动，体现了物的价值权，具有一定的债的担保性质。因债务未届清偿期，该约定具有流质性质，应认定为无效。
本案主要涉及的是流质条款的效力问题。所谓流质条款，是指双方当事人在担保合同中预先约定，债务人届期未履行债务时，担保物当然归担保权人（债权人）所有的条款。典型的流质具有如下基本特征：（1）在时间上，流质是在设立担保时或债务履行期届满前所作的约定。（2）在关系上，流质所涉及的法律关系一般是抵押关系或质押关系。（3）在客体上，流质的对象是担保标的物的所有权归属。（4）在后果上，债务人不履行债务时，则由债权人直接取得担保物的所有权，且无法依债务人事后的清偿行为回转担保标的物的所有权。我国担保法第四十条、第六十六条以及物权法第一百八十六条、第二百一十一条明令禁止流质。
流质条款的目的，在于以担保物的价值实现债权人的利益，但由于以担保物直接抵偿债权，没有经过对担保物的价值进行评估、清算程序，因此有可能出现担保物的价值超过被担保债权的数额，从而导致担保物的提供者（债务人或提供担保的第三人）的利益受到损害。禁止流质条款，有利于保护担保设定人及其其他债权人的利益，有利于防止担保设定人与担保权人串通以逃避债务、损害担保设定人的其他债权人的利益，有利于防止债务人与债权人串通以损害担保设定人的利益。
以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，以清偿债务的行为。根据当事人设定以物抵债的时间不同，以物抵债可以分为两种情形：一是债务未届清偿期，双方约定以物抵债消灭债务；二是债务已届清偿期，双方约定以物抵债消灭债务。本案属于第一种情形，当事人在债务清偿期届满前达成了以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的。该种情形比照物权法及担保法的规定，虽然双方之间非直接约定成立担保法律关系、抵债有对价、不是所有权归属的直接约定，但对法律现象的分析不能仅从外观，而应看其本质，当事人双方在债务清偿期届满之前的以物抵债，符合流质的基本特征，本质上是为担保债权的实现。虽然有对价的约定，但由于双方并没有明确在债务不履行时就抵债标的物进行清算，也没有明确债务人在债务清偿后可以回赎抵债标的物，故性质上仍属流质，该约定应作无效认定。
因此，本案中，李某与陈某约定“若超过三年未还款，李某愿将商品房一套转让给陈某，以抵销10万元的借款”，此约定属于债务履行期届满前的约定，具有流质性质，宜认定无效。
