案情简介
王某以生意周转为由向李某借款60万元，并为李某出具借条一份，内容为：“今借李某人民币陆拾万整，借期一年。”同日，王某的朋友胡某为李某出具抵押担保书，约定将胡某所有的房产抵押给李某作为担保。该抵押合同签订后，胡某将房产证原件交给李某保管，但未办理抵押登记。借款到期后，王某未能还款，李某诉至法院要求王某偿还李某借款60万元，同时对胡某抵押的房产行使优先受偿权。被告胡某以抵押未办理登记为由拒绝承担担保责任。
法院观点
法院认为，因不动产抵押物应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。现双方约定的抵押房产未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故对原告李某要求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。
律师说法
为担保债务的履行，出借人往往要求债务人提供抵押物作为担保。而抵押权的实现，并不是以占有抵押人提供的房产证为条件，而应在房产部门办理抵押登记手续。根据《物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立的规定，不动产抵押未办理抵押登记，抵押权未设立，出借人不能依据抵押合同享有优先受偿权。
但同时需要注意的是，《物权法》第15条对合同效力与物权效力的区分作出原则规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”登记是针对特权的变动而采取的一种公示方法，是否登记并不影响合同的效力。
《物权法》第185条第1款规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”抵押合同为要式合同，该合同并未直接产生抵押权这一担保物权，而是必须与登记结合，才能设立抵押权，房地产抵押应当到有关主管部门办理抵押登记，只有这样抵押权才有效。但未办理登记并不影响抵押合同的效力。
债权人虽不能优先受偿，但是可以要求对方承担违约责任。
