案情简介
2011年3月8日，被告薛某辉向原告吕某借款40万元，约定借期一年，月息2.5%。为达到原告对借款安全的要求，当日，被告薛某辉让其兄嫂薛某、许某与原告吕某又签订一份房屋买卖合同，将登记在被告薛某、许某名下的房屋以40万元的价格出售给原告，约定当天一次性付清全部购房款，如2012年3月8日前归还40万元则买卖合同无效，否则应在2012年3月9日交付房屋。合同签订后，原告将40万元汇至被告薛某辉银行账户，被告薛某辉另出具12万元利息借条，被告薛某、许某将不动产发票等交给原告。2011年3月8日、中国人民银行1年期贷款基准利率为6.06%。
因被告薛某辉未按期还款，原告吕某要求交付房屋，后变更请求要求三被告偿还借款本息。
法院观点
法院认为，本案原被告之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保，实为民间借贷关系而非房屋买卖关系，该以房抵债的担保行为因违反禁止流质的规定而无效。原告吕某与被告薛某辉之间的民间借贷合同合法有效，但约定月利率2.5%，超出中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍，超出部分无效，不受法律保护。借款人未按照约定期限还款属违约行为，应承担继续履行的违约责任，故对原告要求被告薛某辉偿还借款本金及逾期利息的诉讼请求予以支持。原告吕某与被告薛某、许某的买卖合同是名为买卖实为借贷，且该担保行为无效，故对原告要求被告薛某、许某承担连带偿还责任的请求不予支持。
律师说法
流质抵押条款，是指抵押人和抵押权人事先约定，在债务清偿期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移给抵押权人所有的条款。《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第57条规定： “当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。”
但是需要注意的，新民贷司法解释有条件的让为借贷合同担保的买卖合同发生作用。
第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
