案情简介
前不久，沈女士向法院提交诉状，要求俞某夫妻搬离房屋。诉状称，2010年8月，沈女士与俞某夫妻俩订立了一份房屋买卖协议，约定该夫妻把一套面积120多平方米的二手房转让给她，转让价38万元。不久之后，在俞某夫妻的协助下，办理了过户手续。然而，之后一年，俞某夫妻未将该房屋内的物品搬走，也拒绝腾退房屋。在法庭上，俞某夫妻辩称，他们与沈女士之间不存在房屋买卖关系，而是抵押借款关系。自己以房屋作抵押向沈女士借款30多万元，后因没有按时还清借款，才签订了一份房屋买卖合同，卖房并非自己真实意愿，因此要求驳回沈女士的诉讼。
法院观点
法院支持了沈女士的诉讼。
律师说法
在房屋买卖合同担保借贷合同这种交易模式下，担保物实际上是物权，物权法“禁止流押（质）”的原则自然应一并适用于这种非典型的物的担保。禁止流押（质）旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。在本案交易模式下，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了“流押（质）”契约的效果，有违强制性规定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
同时需要注意的是，如双方并非真实的房屋买卖关系，如债权人起诉办理房屋过户手续，法院对此类主张也不予支持。
