案情简介
受市场大环境影响，李先生一位朋友的房产项目销售情况很不理想，导致公司陷入危机，急需一大笔资金周转。碍于朋友情分，李先生决定借3000万元的资金给朋友公司周转。考虑到这笔资金数额较大，为了避免万一借款到期，朋友公司资金依然短缺、无力还清欠款而拖累自身发展，李先生提议用朋友在杭州开发的商品房项目做抵押。由于是朋友间的借款，并非正常的商品房销售，因而私底下双方签订了一份纸质的《房产抵押借款合同》，但这仅是一份简单的房产借款协议，而非正式的房产预售合同。协议中约定：倘若开发商在合同规定的期限内归还欠款，李先生需配合开发商撤销抵押房产预售登记备案；如果开发商在规定期限内未能偿还欠款，那么李先生将不会撤销抵押房产预售登记，并且有权处置抵押房产。2014年6月底，已超出欠款到期截止日一个多月，朋友仍未偿还欠款，李先生多次催款依然没有回音。由于借款金额较大，李先生颇为担心，同年7月他向法院提起诉讼，要求开发商归还借款本金及利息，同时对抵押房产有优先处置权。
法院观点
法院查看相关证据后认为，虽然双方签订仅是协议，并非正式的借款合同，但鉴于借款这一事实真实存在，开发商需要偿还李先生相应的借款本金及产生的利息。同时，双方进行预售商品房网签登记是为了保证双方之间借款合同履行而设立，并不存在商品房买卖真实意图，对该行为的定性应由房管部门自行解决，从法律上看并不可以起诉，因而驳回双方就抵押房产是否有优先处置权的诉求。
律师说法
《物权法》第195条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
